RKM- Immobilienkontor  
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Begriffe aus der Immobilienwelt schnell und kurz erklärt

Wir haben für Sie die wichtigsten Begriffe der Immobilienwelt in kurzen Worten erklärt und diese alphabetisch zusammen gefasst- gerne beantwortet Ihnen Frau Kenga Masha weiterführende Fragen zu diesen und neuen Themen. Mit unserem Kontaktformular am Ende des Beitrages können Sie Ihre Frage stellen.

1 AUFLASSUNGSVORMERKUNG

Eintragung ins Grundbuch, die den Anspruch

des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung

bis zu seiner endgültigen Eintragung

als neuer Eigentümer sichert. Durch das Eintragen

der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch

wird sichergestellt, dass der Verkäufer

die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere

Personen verkauft. Sie wird durch einen Notar

eingetragen, und nur ein Notar kann sie wieder

löschen (austragen lassen).

2 AUFTEILUNG

(von althochdeutsch teilen: in Teile zerlegen)

Bezeichnet die rechtliche Umwandlung eines

existierenden Mehrfamilienhauses in einzelne

Eigentumswohnungen. Diese können dann

einzeln an individuelle Eigentümer verkauft

werden. Die erste Voraussetzung für die Aufteilung

ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Diese ermöglicht die Bildung von Sondereigentum

(meist die Wohnung) und Gemeinschaftseigentum

(z. B. Hausflur), die in

einer Teilungserklärung definiert werden.

3 BAUGENEHMIGUNG

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden,

sich niederlassen)

Die Baugenehmigung ist die nach der jeweiligen

Bauordnung der einzelnen Bundesländer

vorgeschriebene förmliche Genehmigung

einer Baumaßnahme. Ohne sie darf mit der

Durchführung nicht begonnen werden. In einigen

Bundesländern reicht für bestimmte Baumaßnahmen

(insbesondere Wohnungsbau)

die Bauanzeige. Als Faustregel kann man sagen,

dass, sobald in die Außenhülle oder die

Statik des Gebäudes eingegriffen wird (Deckendurchbrüche,

tragende Wände etc.),

grundsätzlich eine Baugenehmigung benötigt

wird.

4 BAUBESCHREIBUNG

(Bau von germanisch bu: sesshaft werden,

sich niederlassen)

Beim Bau von Immobilien legen die Baubeschreibung

und die Baupläne den Umfang

dessen fest, was der Bauträger sich für den

Bauherrn herzustellen verpflichtet. Diese Angaben

bestimmen somit seine Leistungspflicht.

Dies bedeutet zugleich, dass sowohl

die Baubeschreibung als auch der Bauplan zu beurkunden sind. Gerade wegen der

Bedeutung dieser Unterlagen ist es von größter

Wichtigkeit, dass der Bauherr sie gewissenhaft

überprüft. In der Regel wird er dies

mangels ausreichender fachlicher Qualifikation

nicht selbst können. Daher ist es ratsam, die Vollständigkeit und angebotene Qualität

von einem Architekten prüfen zu lassen. Die

Ausgabe lohnt sich, um von späteren unliebsamen

Überraschungen verschont zu bleiben.

5 BELEIHUNGSWERT

(von althochdeutsch wird: Preis)

Bei der Beleihung einer Sicherheit wird vom

Kreditgeber einem Vermögensgegenstand

(z. B. einem Grundstück) ein bestimmter

Wert, der Beleihungswert, zugeordnet; dieser

Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung.

Faustregel: 80 Prozent des Verkehrswerts

6 BESCHRÄNKTE PERSÖNLICHE DIENSTBARKEIT

(„ein Grundstück leistet für einen anderen einen

beschränkten Dienst“)

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist

die Befugnis einer bestimmten Person oder

Institution, das belastete Grundstück in einer

Form zu nutzen.

Beispiel: ein Wegerecht für den Nachbarn

oder ein Leitungsrecht für Trinkwasser,

Abwasser, Strom oder Fernwärme. Diese

Dienstbarkeiten werden im Grundbuch unter

Abteilung II eingetragen.

6 BEURKUNDUNG

(von althochdeutsch urkundi: Erkenntnis über

etwas)

Von einem Notar erstellter Vertrag. Der Vertrag

wird dabei den beteiligten Parteien vom

Notar vorgelesen und von ihnen in seiner Anwesenheit

unterschrieben. Bei Geschäften

mit Immobilien ist eine notarielle Beurkundung

gesetzlich vorgeschrieben. Käufer und

Verkäufer können, während der Vertrag vorgelesen

wird, Fragen stellen. Die Kosten der Beurkundung

richten sich nach dem Kaufpreis

der Immobilie, nicht nach der aufgewendeten

Zeit. Der Notar ist im Gegensatz zum Anwalt

verpflichtet, keine Partei zu ergreifen und

muss beide Seiten neutral beraten.

7 EIGENBEDARF

Der Eigenbedarf ist die Anmeldung an den

Mieter durch den Vermieter, dass dieser das

Wohneigentum selbst beziehen möchte. Die

Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet

werden, und bei Mietverhältnissen

über Wohnraum sind die Kündigungsfristen

im § 573 BGB geregelt. Die Eigenbedarfskündigung

muss zwingend schriftlich erfolgen.

8 EIGENTÜMERVERSAMMLUNG

Der WEG-Verwalter eines Mehrfamilienhauses

ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr

eine Eigentümerversammlung abzuhalten.

Hier berichtet er über das vergangene Jahr,

schlägt einen Wirtschaftsplan vor, lässt Renovierungen

und größere Maßnahmen genehmigen

etc. Die Eigentümer haben üblicherweise

Stimmrechte gemäß ihrem Anteil an der Gemeinschaft

(mehr Wohnungen = mehr Stimmrechte

9 ERBBAURECHT

(„ein Recht zu bauen, das auch vererbt werden

kann“)

Auch als Erbpacht bezeichnet. Ein auf bestimmte

Zeit – meistens 99 Jahre – ins Grundbuch

eingetragenes Recht, auf einem Grundstück,

das nicht zum Eigentum gehört, ein

Bauwerk zu haben. Der Grund und Boden ist

also nicht mit verkauft, sondern „gepachtet“.

Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert

werden. Als Entgelt wird ein Erbbauzins vereinbart,

der während der gesamten Nutzungszeit

gezahlt werden muss.

Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen

von den Banken wie ein eigenes

Grundstück beliehen. Für Kapitalanleger kann

das sehr interessant sein, da sich 100 Prozent

des Kaufpreises abschreiben lassen und

der Erbbauzins ebenso voll steuerlich abzugsfähig

ist.

10 ERBPACHT

Die Erbpacht ist eine Alternative zum Kauf eines

Grundstücks. Das bedeutet, dass bei der

Erbpacht das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht

dauerhaft voneinander getrennt

werden. Bei der Erbpacht wird ein Grundstück

über einen Zeitraum von meist 99 Jahren gepachtet.

Für die Überlassung zur Nutzung des

Grundstücks wird ein Erbpachtzins vereinbart,

den der Pächter bezahlen muss. In der Regel

beträgt der Erbpachtzins vier bis sechs Prozent

des Grundstückswerts. Nach Ablauf des

Erbpachtvertrags fällt das Grundstück wieder

an den Verpächter zurück. Für die darauf

erbaute Immobilie muss dann eine Entschädigung

gezahlt werden, die gemäß der Erbbauverordnung

mindestens zwei Drittel des

Hauswerts betragen muss. Ein Erbpachtvertrag

kann nicht gekündigt werden, und die

Verpflichtungen aus dem Vertrag gehen auch

bei Verkauf der Immobilie auf den Käufer

über. Ein Vertrag über Erbpacht muss notariell

abgeschlossen werden.

11 FERTIGHAUS

Ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude.

Fertighäuser werden meist schlüsselfertig

geliefert; möglich ist auch eine Lieferung

als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des

Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung

erbracht wird. Fertighäuser werden, von Ausnahmen

abgesehen, wie konventionell errichtete

Häuser beliehen. Bei Fertighäusern

erwartet die Lieferfirma üblicherweise eine

Zahlungsgarantie der Bank. Damit soll sichergestellt

werden, dass der Kaufpreis zum vereinbarten

Termin gezahlt wird, und zwar unabhängig

davon, ob die von der Bank genannten

Auszahlungsvoraussetzungen gegeben sind

oder nicht. Die Kosten einer solchen Zahlungsgarantie

fallen zusätzlich an. Fertighäuser

sind heutzutage ebenso massiv wie konventionelle

Häuser, sie werden eben nur in

ganzen Teilen in der Fabrik gefertigt anstatt

vor Ort Stein für Stein.

12 FLUR

(von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenfläche,

Feld)

Nutzfläche einer Siedlung. Das Grundbuchamt

unterteilt die verschiedenen Bereiche

innerhalb eines Stadtgebietes in sogenannte

Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Eine

Gemarkung enthält mehrere Flure, eine Flur mehrere Flurstücke. Beim Grundbuchamt gibt

es Pläne, in denen die genauen Grenzen dieser

Bereiche verzeichnet sind.

13 FLURSTÜCK

(Flur von mittelhochdeutsch vluor: Boden, Bodenfläche,

Feld)

Die kleinste vermessungstechnische Einheit

der Katasterführung beim Grundbuchamt. Ein

Flurstück wird auch als Parzelle bezeichnet.

Jedes in sich abgeschlossene Grundstück ist

ein Flurstück. Mehrere Flurstücke bilden eine

Flur. Für jede Flur führt das Katasteramt eine

Flurkarte. Die zusammenhängenden Fluren eines

Gebietes heißen Gemarkung. Eine Gemarkung

ist das Gebiet einer Gemeinde. Für jede

Gemarkung führt das Katasteramt eine Gemarkungskarte.

Ein Grundstück kann mit einem

Flurstück identisch sein. Es kann aber auch

mehrere Flurstücke umfassen.

Die Unterteilung in Gemarkung, Flur, Flurstück

hilft dabei, ein Grundstück eindeutig zu identifizieren.

14 GEMEINSCHAFTSORDNUNG

Die Gemeinschaftsordnung wird in der Teilungserklärung

definiert und regelt die Rechte

und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander.

Die Gemeinschaftsordnung ist fest

mit dem Wohneigentum verbunden und ist

auch für jeden Rechtsnachfolger bindend.

15 GEMEINSCHAFTSEIGENTUM

Auch gemeinschaftliches Eigentum genannt.

Bezeichnet das Grundstück sowie die Teile,

Anlagen und Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses,

die nicht (wie eine Eigentumswohnung

oder der dieser zugeordnete Keller) im

Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten

stehen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen

z. B. Hausflur, Gemeinschaftsgarten und

Dachfläche. Jeder einzelne Eigentümer hat an

dem Gemeinschaftseigentum einen bestimmten

Miteigentumsanteil, an dessen Höhe sich auch die Kostenverteilung (z. B. im Falle von

Renovierungen am Dach) orientiert. Was in

einem Mehrfamilienhaus Gemeinschafts- und

was Sondereigentum ist, regelt die Teilungserklärung.

16 GRUNDBUCH

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden;

Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück,

Buch)

Beim Amtsgericht geführtes Register, in welches

das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse

und die auf ihm ruhenden Belastungen

eingetragen werden (z. B. Grundschuldsicherheiten

für die Bank, Durchfahrtsrechte Nachbar

etc.). Das Grundbuch kann bei berechtigtem

Interesse von jedermann (z. B. Käufer)

eingesehen werden. Siehe auch Grundbuchauszug.

17 GRUNDBUCHAUSZUG

(Grund von althochdeutsch grunt: Boden;

Buch von althochdeutsch buoh: Schriftstück,

Buch)

Ein Grundbuchauszug bzw. Grundbuchblatt ist

wie folgt unterteilt:

Bestandsverzeichnis

Enthält die Angaben aus dem Kataster (Verzeichnis

der Grundstücke), wie das Grundstück

genutzt wird und wo es liegt.

Abteilung I

Enthält Angaben über den Eigentümer und die

Rechtsgrundlage für die Eintragung des Eigentümers.

Abteilung II

Enthält Lasten und Beschränkungen des

Grundstückes, außer den finanziellen Belastungen;

z.B. Wegerecht, wenn also jemand,

um das Nachbargrundstück zu erreichen, über

das Grundstück fahren oder gehen muss.

Abteilung III

Enthält alle Eintragungen über die finanziellen

Belastungen des Grundstückes, z.B. Grundschulden,

wie hoch diese sind und zu wessen

Gunsten.

18 GRUNDERWERBSTEUER

(Steuer von althochdeutsch stiura: Stütze, Unterstützung)

Steuer, die der Staat beim Kauf von Immobilien

einmalig erhebt. Nicht zu verwechseln mit

der Grundsteuer, die jährlich anfällt und meist

auf den Mieter umlegbar ist.

19 GRUNDSCHULD

Eine Sicherheit, die eine Bank auf Immobilien

eintragen lässt, um sicherzustellen, dass

vergebene Darlehen durch die Immobilie gesichert

sind. Meist verlangt die Bank zusätzlich

zu einer Grundschuld auch die persönliche

Haftung mit dem Vermögen des Darlehensnehmers.

Wenn ein Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung

nicht nachkommt und die Bank

keine andere Möglichkeit sieht, ihr Geld einzutreiben,

ist sie durch die Grundschuld berechtigt,

die Immobilie versteigern zu lassen.

Durch die eingetragene Grundschuld wird

ebenfalls verhindert, dass der Besitzer die

Immobilie verkauft, ohne dass die Bank das,

von ihr gewährte, Darlehen zurückerhält.

20 HAUSGELD

Auch Wohngeld genannt. Aus dem Wirtschaftsplan

ergibt sich ein monatlicher Betrag, den

der einzelne Eigentümer an den WEG-Verwalter

zu entrichten hat. Dieser Betrag wird

Hausgeld genannt. Das Hausgeld enthält umlagefähige

Kosten, welche der Eigentümer gegebenenfalls

auf seinen Mieter umlegen kann.

Das Hausgeld enthält auch Kosten, die nicht

umlagefähig sind und vom Eigentümer selbst

getragen werden müssen. Dies sind in der Regel

die Kosten für die Verwaltung, Reparaturen

und die Instandhaltungsrücklage.

21 HERSTELLUNGSKOSTEN

Alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes

anfallen und daher durch Eigen- oder Fremdmittel

finanziert werden müssen. Beim Erwerb

fertiger Gebäude spricht man von Erwerbs-

oder Anschaffungskosten statt von

Herstellungskosten. Herstellungskosten sind

danach im Einzelnen: die Grundstückskosten

einschließlich Erschließungskosten; die Kosten

der Errichtung des Gebäudes (Baukosten);

die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur-

und Behördenleistungen), während der

Bauzeit anfallende Zinsen etc.; Kosten für

die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten

(Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren), Grunderwerbsteuer etc.

Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis,

eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten.

22 INDEXMIETE

(Index von lateinisch index (indicis): Register,

Verzeichnis, Katalog, zu lateinisch indicere:

ansagen, bekannt machen, anzeigen)

Die Indexmiete ist eine variable Miete für

eine Immobilie (Wohnungen oder Gewerberäume).

Primär wird die Indexmiete in der Praxis

bei Gewerberäumen vereinbart. Die Indexmiete

ist eine Wertsicherungsklausel, die somit

den Mietpreis nicht dauerhaft auf einen festen

Wert bestimmt. Zumeist wird die Miete

an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt,

welcher vom Statistischen Bundesamt

jährlich veröffentlicht wird. Je nachdem, wie

sich der Lebenshaltungskostenindex verändert,

verändert sich dann auch entsprechend

die Basismiete nach oben oder nach unten. Wenn also z. B. die Inflationsrate stark steigt,

steigt entsprechend der Lebenshaltungskostenindex

und somit kann der Vermieter die

Miete entsprechend der Veränderung des Indexes

anpassen. Nachteil bei Indexmieten

ist, dass der Vermieter, wenn der Lebenshaltungskostenindex

nach unten geht, auch entsprechend

verpflichtet wäre, die Miete zu senken

23 INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE

Die Instandhaltungsrücklage wird vom WEG- Verwalter

über das Hausgeld eingeholt. Diese

Rücklage dient dazu, (altersbedingte) Renovierungen

durchzuführen und damit den Wert

und die Substanz der Immobilie zu erhalten.

Die Instandhaltungsrücklage ist nicht auf den

Mieter umlegbar und steuerlich nur bei Kapitalanlegern

(Vermieter) und auch erst dann

absetzbar, wenn sie für Reparaturen etc. ausgegeben

wurde.

24 KAPITALANLAGE

(Kapital von lateinisch capitalis: Haupt-, den

Kopf bzw. das Leben betreffend)

Hierunter versteht man eine langfristige Anlage

von Kapital, die dazu dienen soll, den Wert

zu erhalten und Rendite zu erzielen. Denkbar

ist die Anlage in Geldanlagen in Form von

z. B. Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren,

oder die Anlage in Sachwerten, z. B. in

Form vermieteter Immobilien.

25 KAUFNEBENKOSTEN

Die Kosten, die beim Immobilienerwerb neben

dem eigentlichen Kaufpreis anfallen,

sind: Grunderwerbsteuer, Notargebühren für

Ankauf und Abwicklung, Notargebühren für

die Grundschuldbestellung und Eintragungskosten

bei Ämtern. Falls an der Vermittlung

ein Makler beteiligt war, kommt noch die Maklercourtage

hinzu.

26 KOSTENVERTEILUNGSSCHLÜSSEL

Der Kostenverteilungsschlüssel gibt an, in

welchem Verhältnis die Betriebskosten wie

z. B. für Wasser, Versicherung, Hausmeister,

Verwaltungskosten verteilt bzw. abgerechnet

werden. Die gängigsten Verteilerschlüssel

sind Miteigentumsanteile, Flächen, Personen

oder Ablesewerte wie z. B. bei Wasseruhren.

27 LÖSCHUNGSBEWILLIGUNG

Die Erklärung des Grundschuldgläubigers (Bank), dass die zu seinen Gunsten eingetragene

Grundschuld im Grundbuch gelöscht

werden kann. Die Löschungsbewilligung erhält

man von der Bank, wenn das Darlehen

vollständig abgezahlt ist. Mit ihr kann ein Notar

die Löschung der Grundschuld veranlassen.

28 MAISONETTE

(Verkleinerungsform von französisch maison:

Haus) Wohnung innerhalb eines Hauses,

die sich über zwei oder mehr Stockwerke erstreckt

29 MANSARDENWOHNUNG

Als Wohnung ausgebautes Dachgeschoss.

Benannt nach dem französischen Architekten

J. Hardouin-Mansart, der vermeintlich als Erster

Dachgeschosse so ausbaute, dass sie bewohnt

werden konnten.

30 MIETERVORKAUFSRECHT

Werden Wohnungsräume nach Überlassung

an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt

(ein Mehrfamilienhaus wird aufgeteilt in einzelne

Eigentumswohnungen) und wird diese

Wohnung nun an einen Dritten verkauft, so ist

der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Wird also

eine Wohnung verkauft, für die der Mieter ein

Vorkaufsrecht hat, so muss der Mieter über

den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden

und darüber, dass er ein Vorkaufsrecht

hat. Möchte der Mieter das Vorkaufsrecht

ausüben, so muss er eine schriftliche Erklärung

gegenüber dem Verkäufer abgeben und

exakt zu den gleichen Kaufvertragsbedingungen

kaufen wie der eigentliche Kaufinteressent.

Hierfür hat der Mieter zwei Monate Zeit,

danach gilt das Vorkaufsrecht als erloschen.

31 MIETMINDERUNG

(Miete von germanisch mizdo: Lohn, Bezahlung;

minder von germanisch minnizon: weniger)

Eine Mietminderung ist eine angekündigte Reduzierung

der Miete wegen Mängeln. Wenn

der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie

nicht gewährleistet ist, weil z. B. die Heizung

nicht funktioniert, so steht dem Mieter

ein Mietminderungsanspruch zu. Eine Mietminderung

muss schriftlich angezeigt und begründet

werden.

32 MIETRENDITE

(Rendite von italienisch rendita: Ertrag)

Die Mietrendite gibt an, wie hoch die jährlich

zu erzielenden Mieterträge im Verhältnis

zu den Anschaffungskosten einer Immobilie

sind. Hierbei gibt es noch eine Unterteilung

zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite.

Die Bruttomietrendite wird ermittelt, indem

man die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis

zum Kaufpreis setzt. Die Nettomietrendite wird ermittelt, indem

man die Jahresnettomiete abzüglich nicht

umlegbarer Kosten (bspw. für Instandhaltung,

Verwaltergebühr) ins Verhältnis zu den

Anschaffungskosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)

setzt.

33 MITEIGENTUMSANTEILE

Der Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer

Bruchteil am Gemeinschaftseigentum. Anhand

dessen werden die Kosten der Gemeinschaft

(Anteil Instandhaltungsrücklage etc.)

und meist auch die Stimmrechte verteilt. Besitzt

man z. B. eine Wohnung, die 20 von 100

Miteigentumsanteilen hat (das wird meist anhand

der Flächenverhältnisse ermittelt), so

würden bei einer Reparatur am Dach von z. B.

10.000 Euro auf diese Wohnung 2.000 Euro

entfallen.

34 MIETVERWALTUNG/WEG-VERWALTUNG – UNTERSCHIED

Rein rechtlich unterscheidet man bei einem

Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter,

Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft,

also die Gruppe aller

Eigentümer von Wohnungen innerhalb des

Mehrfamilienhauses.

Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche

Eigentum, die Mietverwaltung vertritt

den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung

gegenüber dem Mieter und der

WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet

quasi vor der Wohnungstür.

Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter

kümmert sich (vereinfacht gesagt)

um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten

und alles, was innerhalb der Wohnung

anfällt.

Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung

des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung,

die Führung der WEG- Konten,

die Erstellung des Wirtschaftsplans

und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung

der Eigentümer, nicht der Mieter.

35 NACHRANG

Rangstelle im Grundbuch, nach einer besser

platzierten Voreintragung. Die Rangstelle

kann z. B. Auswirkungen auf eine eventuell

notwendige Zwangsversteigerung haben, bei

der die Gläubiger entsprechend ihrem Rang

im Grundbuch bedient werden. Abhängig davon,

wie viel Geld bei einer Zwangsversteigerung

für eine Immobilie geboten wird und wie

hoch der Anspruch des erstrangigen Gläubigers

ist, erhalten nachrangige Gläubiger vielleicht

kein Geld. Daher bietet eine nachrangig

eingetragene Grundschuld im Grundbuch

für einen Gläubiger nicht die Sicherheit einer

erstrangigen Grundschuld.

36 NEBENKOSTEN

Kosten, für die ein Mieter neben der Kaltmiete

aufkommen muss, die also vom Vermieter

auf ihn umgelegt werden können. Dabei handelt

es sich in der Regel um die folgenden

Posten:

• Allgemeinstrom (Hausflur etc.)

• Brandmeldeanlage

• Entwässerung

• Fahrstuhlbetrieb

• Gartenpflege

• Gebäudeversicherung

• Gemeinschaftsantenne

• Gemeinschaftswaschmaschine

• Grundsteuer

• Haftpflichtversicherung

• Hausmeisterdienste

• Hausreinigung

• Heizung

• Kabelanschluss

• Müllabfuhr

• Sachversicherung

• Schornsteinreinigung

• Straßenreinigung

• Ungezieferbekämpfung

• Wasserversorgung (kalt, warm)

• Winterdienst

Zu den Kosten, die NICHT auf einen Mieter

umgelegt werden können, zählen:

• Instandhaltung des Gebäudes

• Kontoführungsgebühren

• Rechtsanwaltskosten

• Rücklagenbildung

• Verwaltergebühren

37 ÖFFNUNGSKLAUSEL IN TEILUNGSERKLÄRUNGEN

(Klausel von lateinisch clausula: Schlusssatz,

zu clausus: abgeschlossen)

In einer Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung

enthalten und somit sämtliche

Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer

untereinander. Hier wird unter anderem

festgelegt, welche Kosten wie abzurechnen

sind. Eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung

gibt den Eigentümern die Möglichkeit,

zu einem späteren Zeitpunkt neue Vereinbarungen

zu treffen, ohne dass die Teilungserklärung

komplett neu bzw. eine Ergänzung

beurkundet oder in der Gemeinschaft einstimmige

Beschlüsse gefasst werden müssen.

38 SACHWERT

Der Sachwert setzt sich aus dem Gebäude und

dem Bodenwert zusammen. Der Gebäudewert

ist der Wert der Aufbauten (Gebäude),

ermittelt anhand der Baukosten, korrigiert um

Abnutzung und aktuellen Zustand. Der Bodenwert

ist der Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung

von Preisen, die für Grundstücke

gleicher Art und Lage auf Dauer erzielt

werden können.

39 SACHWERTVERFAHREN

Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts von

Immobilien. Hier werden vor allem die Herstellungskosten

für ein Gebäude herangezogen,

bereinigt um das Alter der Immobilie. Dazu

kommt noch der Bodenwert des Grundstücks.

40 SANIERUNG

(von lateinisch sanare (sanatum): heilen, gesund

machen, zu lateinisch sanus: gesund,

heil)

Eine Sanierung ist eine umfangreiche Modernisierung,

ein Umbau oder teilweiser Abriss

oder eine umfangreiche Umgestaltung von

Räumlichkeiten. Beispiel: Es werden sämtliche

Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser-

und Abwasserleitungen, erneuert. Beachte

unbedingt den Unterschied zu Renovierung

und Modernisierung.

41 SCHÖNHEITSREPARATUR

ei der Klausel über Schönheitsreparaturen,

auch Renovierungsklausel genannt, handelt

es sich um eine Vereinbarung in Mietverträgen,

wonach sich der Mieter dazu verpflichtet,

Renovierungsarbeiten wie Tapezieren der

Wände und Decken, Streichen von Heizkörpern

einschließlich Heizungsrohren, Innentüren,

Rahmen usw. in bestimmten Zeitabständen

durchzuführen. Der Bundesgerichtshof

hat diese Klausel gekippt und vertritt die Auffassung,

dass der Vermieter die Pflicht zur

Durchführung von Schönheitsreparaturen hat,

da der Mieter mit seiner Miete (Mietzins) die

Abnutzung der Wohnung bereits bezahlt. Prinzipiell

kann die Verpflichtung zur Durchführung

von Schönheitsreparaturen wirksam auf

den Mieter übertragen werden. Hierzu muss

eine Individualvereinbarung (im Gegensatz zu

einer starren Musterklausel) getroffen werden.

Tipp: Wenn der Vermieter eine frisch renovierte

Wohnung übergeben hat und am

Ende, wenn der Mieter auszieht, wieder eine

renovierte Wohnung übergeben bekommen

möchte, dann sollte unter „Sonstiges“ handschriftlich

vermerkt werden, dass eine Endrenovierung

vom Mieter durchzuführen ist.

42 SELBSTSCHULDNERISCHE BÜRGSCHAFT

Siehe Bürgschaft. „Selbstschuldnerisch“ bedeutet

hierbei, dass der Bürge bei Zahlungsverzug

des Schuldners so behandelt wird, als

sei er selbst der Schuldner. Im Gegensatz zu

einer normalen Bürgschaft kann der Gläubiger

bei Zahlungsverzug des Schuldners sofort

an den Bürgen herantreten und von ihm die

Zahlung verlangen. Solche Bürgschaften können

z. B. bei Darlehen oder auch Wohnungsvermietungen

eingesetzt werden.

43 SCHULDÜBERNAHME

Der im Einvernehmen aller Vertragsparteien

vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers

in einen bestehenden Darlehensvertrag

unter gleichzeitigem Ausscheiden

des bisherigen Darlehensnehmers.

In der Praxis ist der Käufer eines Hauses gelegentlich

daran interessiert, die vom Verkäufer

aufgenommene Finanzierung zu übernehmen.

Da die Schuldübernahme der

Zustimmung der Bank bedarf, empfiehlt es

sich für Verkäufer und Käufer, bereits vor Abschluss

des Kaufvertrags mit der Bank Kontakt

aufzunehmen, um zu klären, ob und unter

welchen Bedingungen die Bank einer

Schuldübernahme zustimmt. Auch Kreditnehmerwechsel

genannt.

44 SONDEREIGENTUM

Man kann vereinfacht sagen, dass Sondereigentum

alles ist, was nicht gemeinschaftliches

Eigentum darstellt, etwa die Wohnung

des jeweiligen Eigentümers. Jedoch können etwa Fenster zum Gemeinschaftseigentum

gehören, da sie einen Teil der Hülle des Hauses

bilden. Jedem ist einleuchtend, dass

man z. B. den Aufzug nicht ohne Zustimmung

der anderen Wohnungseigentümer ausbauen

darf. Dieser Aufzug gehört allen Eigentümern,

ist somit Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich

alle Bestandteile eines Hauses, die verändert

werden können, ohne dass der jeweilige

Eigentümer damit die Rechte anderer Miteigentümer

berührt. Damit scheiden alle Dinge

aus, die für den Bestand und die Sicherheit

des Hauses notwendig sind. Auch sind

damit dem Sondereigentum nicht solche Sachen

zuzuordnen, die auch die anderen Miteigentümer

nutzen dürfen, die also dem gemeinschaftlichen

Zugriff aller unterliegen. Bei

Zweifeln, was Gemeinschafts- und was Sondereigentum

ist, sollte man mit dem WEG- Verwalter

Rücksprache halten. Festgelegt

wird die Zuordnung durch die Teilungserklärung

und das WEG-Gesetz.

45 SPEKULATIONSFRIST

(Spekulation von lateinisch speculari: ins

Auge fassen, sich nach etwas umsehen, spähen)

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Kapitalanlageimmobilie

ist einkommensteuerpflichtig,

wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren

nach dem Kauf wieder veräußert wird. Somit

beträgt die Spekulationsfrist bei Immobilien

grundsätzlich zehn Jahre. Bei anderen

Anlageformen wie etwa Aktien oder eigengenutzten

Immobilien existieren andere Spekulationsfristen.

46 SONDERNUTZUNGSRECHT

Das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten

Teil des Gemeinschaftseigentums

allein zu nutzen, z. B. Sondernutzungsrecht

an einer Gartenfläche. Ein Sondernutzungsrecht

wird also auf dem Gemeinschaftseigentum

gebildet und darf nur vom Eigentümer

des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums

genutzt werden

(Beispiel: Terrasse auf dem Flachdach darf

nur vom Eigentümer der darunterliegenden

Wohnung genutzt werden).

Auch Stellplätze werden oft als Sondernutzungsrechte

gebildet. Sondernutzungsrechte

können nur übertragen (z. B. verkauft) werden,

wenn der Käufer auch ein Sonder- oder

Teileigentum besitzt. Sie „hängen“ rechtlich

gesehen immer an einem Sonder- oder Teileigentum

47 SONDERUMLAGE

Sind größere Reparaturen an einem Mehrfamilienhaus

nötig, deren Kosten die Instandhaltungsrücklage

überschreiten, so müssen

die Eigentümer zusätzliche Zahlungen leisten.

Das nennt man Sonderumlage. Diese Sonderumlage

wird von der Eigentümergemeinschaft

in einer ordentlichen Versammlung genehmigt.

48 STAFFELMIETVERTRAG

(Staffel von mittelhochdeutsch stapfel:

Grundlage, Schritt)

Ein Staffelmietvertrag ist ein klassischer

Mietvertrag für Wohnraum und gewerbliche

Räume. Die Besonderheit hierbei ist, dass

bereits zu Beginn des Vertrags festgelegt

wird, in welchem Umfang sich die Miete zu

bestimmten Zeitpunkten erhöht. Wichtig: Zusätzliche

Erhöhungen in dem Zeitraum zur

Staffelung der Miete sind unzulässig, und

dies gilt auch bei Modernisierungen in diesem

Zeitraum. Wenn der Mietvertrag zur Staffelung

der Miete abgelaufen ist, kann die Miete

nur über die ortsüblichen Vergleichsmieten

weiter erhöht werden. Der grundsätzliche Vorteil

einer Mietstaffelvereinbarung ist, dass

sie keiner Kappungsgrenze (max. 20 Prozent

in 3 Jahren) ausgesetzt ist und hier frei vereinbart

werden kann.

49 TEILUNGSERKLÄRUNG

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage

für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses.

Sie regelt den Besitz sowie die Rechte

und Pflichten der Eigentümer. Der Eigentümer

eines Mehrfamilienhauses (juristisch nur eine

Einheit) kann dieses bei einem Notar in einzelne,

rechtlich voneinander getrennte Wohnungen

aufteilen lassen. Grundlage hierfür

ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung,

aus der klar hervorgeht, dass die einzelnen

Wohnungen räumlich voneinander getrennt

sind. Aufgrund der Teilungserklärung werden

für die einzelnen Eigentumswohnungen Wohnungsgrundbücher

beim Grundbuchamt angelegt.

Dadurch wird jede Wohnung als rechtlich

eigenständiges Eigentum angesehen, das von

individuellen Eigentümern besessen werden

und individuell mit einer Grundschuld beliehen

werden kann etc. Die Teilungserklärung

regelt im Wesentlichen das Verhältnis der Miteigentümer

untereinander (z. B. die Aufteilung

der Kosten einer Dachreparatur).

50 UMLAGEFÄHIG/NICHT UMLAGEFÄHIG

Teile der Hausgeldzahlungen an die WEG-Verwaltung

(Hausmeister, Versicherung, Grundsteuer,

Strom etc.) sind auf den Mieter umlagefähig,

andere Teile (Instandhaltungsrücklage,

Reparaturen und Verwaltergebühren)

nicht. Bei älteren Mietverträgen kann es abweichende

Regelungen geben.

51 UNTERWERFUNG UNTER DIE SOFORTIGE ZWANGSVOLLSTRECKUNG

Erwirbt eine Person eine Immobilie, so unterwirft

sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung

in ihr gesamtes persönliches Vermögen,

sofern sie den Kaufpreis nicht bezahlt

und der Verkäufer die Zwangsvollstreckung

einleitet. Die Besonderheit ist, dass der Verkäufer

nicht erst ein langjähriges Verfahren

führen muss, um dann einen Titel zu besitzen,

mit dem er vollstrecken kann. Durch den

beglaubigten Kaufvertrag hat er bereits einen

Titel in der Hand, so dass er im Falle der

Nichtzahlung durch den Käufer sofort den Gerichtsvollzieher

beauftragen kann (also ohne

erst klagen zu müssen).

52 UNBEDENKLICHKEITSBESCHEINIGUNG

Bescheinigung des Finanzamtes, dass aus

steuerlicher Sicht keine Bedenken gegen die

Kaufvertragsabwicklung bestehen. Wurde

etwa die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt,

wird diese Bescheinigung nicht ausgestellt,

was zur Folge hat, dass der Käufer einer Immobilie

nicht als Eigentümer ins Grundbuch

eingetragen werden kann. Das hat wiederum zur Folge, dass der Verkäufer so lange (bis

zur Eigentumseintragung) auch für die Kosten

des Käufers mit haftet (z. B. Grunderwerbsteuer,

Notargebühren)

53 VERGLEICHSMIETE

Die Vergleichsmiete wird aus den üblichen

Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art,

Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und

Lage ermittelt. D. h., die Gemeinde ermittelt

die Mietpreise (in der Regel der letzten

vier Jahre), die in bestimmten Lagen bezahlt

werden, und gibt das Ergebnis dann als Vergleichsmiete

in Form eines Mietpreisspiegels

heraus. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist

auch der Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer

Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem

Wohnraum,

54 VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Ein Verfahren zur Ermittlung des Werts einer

Immobilie. Hierbei wird der tatsächliche

Verkaufs preis anderer, ähnlicher Immobilien

in ähnlicher Lage als Grundlage der Berechnung

herangezogen.

55 VERKEHRSWERT

Der Verkehrswert ist der Erlös (Preis), der bei

einer Veräußerung des Objektes unter normalen

Bedingungen im geschäftlichen Verkehr

erzielt werden kann.

56 VERSAMMLUNGSPROTOKOLL

(Protokoo von mittellateinisch protocollum:

vorgeleimtes Blatt)

Ein Versammlungsprotokoll ist eine Niederschrift

des Verlaufs einer Eigentümerversammlung,

in der Beschlüsse gefasst worden

sind. Die Niederschrift ist eine Bestätigung bzw. ein Beweis für die Richtigkeit und Gültigkeit

der von der Eigentümerversammlung

getroffenen Entscheidungen. Ein Versammlungsprotokoll

zu einer Eigentümerversammlung

hat formelle Anforderungen zu erfüllen.

D. h., es muss wiedergegeben werden, wann

und wo die Versammlung stattgefunden und

wer daran teilgenommen hat, die Feststellung

der einzelnen Tagesordnungspunkte, die Abstimmungsergebnisse

und die wörtliche Beschlussfassung.

Tipp für den Kauf von Immobilien: Ein Käufer

sollte sich immer die letzten drei Protokolle

der Eigentümergemeinschaft anschauen, da

diese einen Überblick geben, wie es um die

Gemeinschaft steht, was für Maßnahmen geplant

sind und wo es eventuelle Probleme gibt.

57 VERTEILUNG DER KOSTEN UND LASTEN

Betrifft die Verteilung der bei einem Mehrfamilienhaus

(mit Eigentumswohnungen) anfallenden

Bewirtschaftungskosten für Straßenreinigung,

Flurreinigung, Gemeinschaftsstrom

etc. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts

anderes bestimmt, sind die Kosten und Lasten

des gemeinschaftlichen Eigentums nach

den Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies

gilt auch dann, wenn die Eigentumswohnungen

oder Teileinheiten vom jeweiligen Eigentümer

nicht genutzt werden. Eine Änderung der

Verteilung setzt voraus, dass alle Wohnungseigentümer

ihr zustimmen, es sei denn, die

Gemeinschaftsordnung lässt die Änderung

des Verteilerschlüssels mit einer Zweidrittelmehrheit

zu. Werden Beschlüsse gefasst, die

der Gemeinschaftsordnung oder – soweit

diese keine Regelungen enthält – dem Wohnungseigentumsgesetz

entgegenstehen, so

ist der Beschluss anfechtbar. Unterbleibt

dies, so wird der eigentlich unwirksame Beschluss

gleichwohl wirksam.

58 VERWALTUNGSBEIRAT

Auch kurz als Beirat bezeichnet. Der Verwaltungsbeirat

ist ein Organ der Eigentümergemeinschaft,

neben der Eigentümerversammlung

und dem WEG-Verwalter. Er wird von den

Eigentümern gewählt. Zu seinen Aufgaben gehört

es unter anderem, die jährliche Abrechnung des WEG-Verwalters zu überprüfen.

Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Vorsitzenden

und zwei Beisitzern. Sie alle müssen

Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sein.

59 VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG

Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden

Verluste bei einer außerplanmäßigen

Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen

werden die Zinskonditionen

für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben.

Kreditinstitute besorgen sich die für die Herausgabe

des Darlehens notwendigen Gelder

meist genau für diese Laufzeit. Wird das

Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt,

so können den Kreditinstituten je nach

Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und

Restschuld erhebliche Verluste entstehen,

die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

ausgleichen, die ihnen

der Darlehensnehmer zahlen muss.

60 VORKAUFSRECHT

Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichem

Vorkaufsrecht.

Das private Vorkaufsrecht wird meist ins

Grundbuch eingetragen. Derjenige, zu dessen

Gunsten das Vorkaufsrecht besteht, kann beanspruchen,

dass ihm das Grundstück bei einem

Verkauf an einen Dritten zu den gleichen

Bedingungen, wie in dem Vertrag mit dem

Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung

übertragen wird.

Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im

Bereich des Städtebaus sind im Baugesetzbuch

wie auch im Maßnahmengesetz zum

Baugesetzbuch geregelt.

62 VORKAUFSRECHT-VERZICHTSERKLÄRUNG

Schriftliche Erklärung des Mieters, dass er

die von ihm angemietete Wohnung nicht erwerben

möchte. Diese Erklärung des Mieters

ist nur erforderlich, wenn der Mieter bereits

zum Zeitpunkt der Aufteilung eines Mehrfamilienwohnhauses

in Eigentumswohnungen die

Wohnung gemietet hatte.

63 WEG

Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft

aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses,

das in einzelne Eigentumswohnungen

aufgeteilt wurde.

64 WEG-VERWALTER

Die Verwaltung, welche für das Gemeinschaftseigentum

aller Eigentümer, die ordentliche

Bewirtschaftung des Anwesens, die

Kommunikation mit Versorgern (Strom, Gas

etc.), die jährliche Eigentümerversammlung,

die Führung der WEG-Konten, die Erstellung

des Wirtschaftsplanes und die jährliche Abrechnung

der Hausgelder zuständig ist. Er

vertritt im Rahmen seiner Vollmachten die Eigentümer

„als eine Stimme“ nach außen.

65 WEG-VERWALTUNG/MIETVERWALTUNG – UNTERSCHIED

Rein rechtlich unterscheidet man bei einem

Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter,

Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft,

also die Gruppe aller

Eigentümer von Wohnungen innerhalb des

Mehrfamilienhauses.

Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche

Eigentum, die Mietverwaltung vertritt

den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung

gegenüber dem Mieter und der

WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet

quasi vor der Wohnungstür.

Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter

kümmert sich (vereinfacht gesagt)

um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten

und alles, was innerhalb der Wohnung

anfällt.

Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung

des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung,

die Führung der WEG- Konten,

die Erstellung des Wirtschaftsplans

und die jährliche Abrechnung der Hausgelder

zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung

der Eigentümer, nicht der Mieter.

66 WERTERMITTLUNG

Eine Wertermittlung wird durchgeführt, um

den Verkehrs- und den Beleihungswert einer

Immobilie zu ermitteln. Diverse unterschiedliche

Verfahren werden dabei zur Bewertung

herangezogen:

Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren,

Vergleichswertverfahren.

Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern

erfolgt die Bewertung in der Regel

über das Sachwertverfahren. Der Sachwert

einer Immobilie setzt sich zusammen

aus dem Bodenwert (abhängig von Grundstücksgröße

und Quadratmeterpreis) und

dem Bauwert.

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird

über den Ertragswert bestimmt. Er errechnet

sich aus der Jahresnettokaltmiete.

Ein Gutachten zur Immobilie weist häufig sowohl

den Sachwert als auch den Ertragswert

aus. Der Wert der Immobilie wird dann aus

dem Mittelwert beider Ergebnisse errechnet

und über das Vergleichswertverfahren verifiziert

67 WERTSTEIGERUNG

Steigerung des Werts einer Immobilie. Jene

entsteht oft aufgrund der Inflation, die dazu

führt, dass zum einen die Immobilienpreise

und zum anderen die Mieten (also der Ertrag

vermieteter Immobilien) steigen.

Eine Wertsteigerung einer Immobilie kann

auch durch Modernisierung erfolgen oder

durch erhöhte Nachfrage bei wenig Angebot.

68 WOHNFLÄCHENBERECHNUNG

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten,

bleiben, gewohnt sein)

Die vom Architekten erstellte Berechnung und

deren Herleitungsweg (Rechenweg) anhand

der einzelnen Maße der jeweiligen Wohnung.

69 WIRTSCHAFTSPLAN

Ein, vom WEG-Verwalter, erstellter Plan, auf

dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen

(also Abschlagszahlungen) der einzelnen

Eigentümer berechnen. Dies ist eine Schätzung

der Kosten für das laufende bzw. folgende

Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan

werden die tatsächlich angefallenen Kosten

für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen

gegenübergestellt, woraus sich

Nach- oder Rückzahlungen für individuelle Eigentümer

ergeben können.

70 WOHNUNGSEIGENTUM/SONDEREIGENTUM

Das Sondereigentum an einer Wohnung mit

den dazugehörigen Nebenräumen wie z. B.

Balkon, Loggia und Kellerraum.

71 WOHNUNGSEIGENTÜMERVERSAMMLUNG

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten,

bleiben, gewohnt sein)

Eine Versammlung der Eigentümer einzelner

Wohnungen eines Mehrfamilienhauses. Die

Versammlung ist mindestens einmal im Jahr

vom WEG-Verwalter einzuberufen.

72 WOHNFLÄCHE

(wohnen von althochdeutsch wonen: sich aufhalten,

bleiben, gewohnt sein)

Die Summe der (als Wohnfläche) anrechenbaren

Grundflächen der Räume, die zur

Wohnung gehören. Nicht dazu gehören die

Grundfläche von Keller, Dachräumen oder

Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts

nicht genügen. Die Wohnfläche

wird beim Finanzierungsplan und bei der

Darlehensbewilligung sowie in Kombination

mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit

eines Bauvorhabens herangezogen.

Die Wohnfläche ist auch meist die

Grundlage für die später erzielbare Miete.

73 WOHNUNGSÜBERGABEPROTOKOLL

Ein Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert

den Zustand der Wohnung bei ihrer Übergabe

oder auch Abnahme (Rückgabe). Damit

es nicht zu unnötigen Rechtsstreitigkeiten

zwischen Vermieter und Mieter kommt, sollte

immer ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll

bei Übergabe der Mietsache angefertigt

werden.

74 ZEITMIETVERTRAG

Ein Zeitmietvertrag ist ein Vertrag über ein

Mietverhältnis auf bestimmte Zeit. D. h., zu

Beginn des Mietverhältnisses steht bereits

fest, wann es endet. Ein Mietverhältnis kann

auf bestimmte Zeit eingegangen werden,

wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

a) die Räume als Wohnung für sich, seine

Familienangehörigen oder Angehörige seines

Haushalts nutzen will oder b) die Räume

wesentlich instand setzen möchte, so dass

durch die Maßnahme eine Fortsetzung des

Mietverhältnisses erheblich erschwert würde.

Entfallen zu einem späteren Zeitpunkt die beiden

vorgenannten Gründe, so kann der Mieter

eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.

D. h., der Zeitmietvertrag geht dann

über in ein unbefristetes Mietverhältnis und

kann nur gemäß den gesetzlichen Möglichkeiten

gekündigt werden.

75 ZWISCHENFINANZIERUNG

Dient zur Überbrückung eines kurzfristigen

Kreditbedarfs bis zur Auszahlung des langfristigen

Darlehens. Zugesagte Mittel können in

der Bauphase nicht immer so schnell zur Verfügung

gestellt werden, wie es z. B. zur Begleichung

der in kurzen Abständen anfallenden

Handwerkerrechnungen erforderlich ist.

Abhilfe kann in einem solchen Fall eine Zwischenfinanzierung

schaffen.

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