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Tipps zur Immobilienbewertung: So ermitteln Sie den richtigen Wert Ihrer Immobilie
Die korrekte Bewertung einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt, egal ob Sie verkaufen, kaufen oder finanzieren möchten. Eine präzise Wertermittlung sorgt nicht nur für faire Preise, sondern schafft auch Vertrauen und Sicherheit für alle Beteiligten. Hier sind einige wichtige Tipps, die Ihnen helfen können, den richtigen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.
1. Lage, Lage, Lage
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung. Eine gute Lage kann den Wert Ihrer Immobilie erheblich steigern. Berücksichtigen Sie dabei:
Infrastruktur: Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln und Arbeitsplätzen.
Nachbarschaft: Sicherheit, Sauberkeit und das allgemeine Ambiente der Umgebung.
Zukunftsaussichten: Geplante Bauvorhaben oder Infrastrukturprojekte in der Nähe können den Wert beeinflussen.

2. Zustand der Immobilie
Der bauliche Zustand Ihrer Immobilie spielt eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung. Prüfen Sie:
Alter der Bausubstanz: Ältere Gebäude können Charme haben, benötigen aber oft mehr Instandhaltung.
Renovierungsstand: Modernisierungen und Renovierungen (z.B. neue Fenster, Heizsysteme) können den Wert erhöhen.
Bauschäden: Risse, Feuchtigkeit oder Schimmel können den Wert mindern und sollten behoben werden.

3. Größe und Aufteilung
Die Wohnfläche und die Aufteilung der Räume sind ebenfalls entscheidend. Achten Sie auf:
Quadratmeterzahl: Mehr Wohnfläche führt in der Regel zu einem höheren Wert.
Raumaufteilung: Eine funktionale und attraktive Aufteilung der Räume kann den Wert steigern.
Nutzflächen: Keller, Dachboden, Garage oder Gartenflächen werden oft zusätzlich bewertet.

4. Ausstattung und Extras
Die Ausstattung Ihrer Immobilie beeinflusst den Wert erheblich. Dazu gehören:
Qualität der Materialien: Hochwertige Böden, Türen und Fenster erhöhen den Wert.
Modernität: Zeitgemäße Bäder, Küchen und Elektroinstallationen sind wertsteigernd.
Extras: Ein Balkon, eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz sind attraktive Merkmale.

5. Marktanalyse und Vergleichswerte
Eine umfassende Marktanalyse ist unerlässlich. Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region:
Aktuelle Verkaufspreise: Schauen Sie sich aktuelle Verkaufspreise ähnlicher Immobilien an.
Trends: Beobachten Sie Marktentwicklungen und Preissteigerungen oder -senkungen.
Gutachten: Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Immobiliengutachter hinzu.

6. Rechtliche Rahmenbedingungen
Informieren Sie sich über rechtliche Aspekte, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen können:
Bebauungspläne: Künftige Bebauungspläne können den Wert erhöhen oder senken.
Denkmalschutz: Denkmalschutzauflagen können den Wert beeinflussen und Sanierungskosten erhöhen.
Energieausweis: Ein guter Energieausweis kann den Verkaufswert steigern.

7. Energieeffizienz
Energieeffizienz wird immer wichtiger. Eine energieeffiziente Immobilie ist oft mehr wert:
Dämmung: Gute Dämmung spart Energiekosten und erhöht den Wohnkomfort.
Heizsysteme: Moderne Heizsysteme sind effizienter und oft attraktiver für Käufer.
Erneuerbare Energien: Solaranlagen oder Wärmepumpen können den Wert steigern.

8. Professionelle Unterstützung
Zögern Sie nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen:
Immobilienmakler: Ein erfahrener Makler kennt den Markt und kann eine realistische Bewertung vornehmen.
Gutachter: Ein zertifizierter Gutachter erstellt ein detailliertes Wertgutachten.
Energieberater: Ein Energieberater kann Ihnen helfen, den Energieausweis zu optimieren.

Fazit
Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der viele Faktoren berücksichtigt. Eine gründliche Vorbereitung und die Berücksichtigung der oben genannten Tipps helfen Ihnen, den richtigen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Sollten Sie unsicher sein, ziehen Sie immer einen Fachmann zurate. Bei RKM-Immobilienkontor stehe ich Ihnen mit meiner Expertise gerne zur Seite und unterstütze Sie bei der professionellen Wertermittlung Ihrer Immobilie im Landkreis Göttingen.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine individuelle Beratung wünschen, kontaktieren Sie mich gerne. Ich freue mich darauf, Ihnen weiterzuhelfen!

Für und Wider von Wärmepumpen

Wärmepumpen sind eine interessante und zunehmend beliebte Technologie in der modernen Heizungs- und Kühlsystemlandschaft, besonders in Bezug auf ihre Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit. Sie bieten sowohl Vorteile als auch Nachteile, die man sorgfältig abwägen sollte. Hier ist eine ausführliche Diskussion über die Für und Wider von Wärmepumpen:
Vorteile der Wärmepumpe
Energieeffizienz: Wärmepumpen sind für ihre hohe Energieeffizienz bekannt. Sie nutzen die vorhandene Wärme aus der Umgebung (Luft, Wasser oder Erde), um Räume zu heizen oder zu kühlen, was bedeutend weniger Strom verbraucht als herkömmliche Heizsysteme, die Wärme direkt erzeugen müssen.
Umweltfreundlichkeit: Da Wärmepumpen hauptsächlich auf Umgebungswärme und weniger auf fossile Brennstoffe angewiesen sind, reduzieren sie die CO2-Emissionen erheblich. Dies trägt zum Klimaschutz bei und hilft, die Luftqualität zu verbessern.
Vielseitigkeit: Wärmepumpen können sowohl zum Heizen als auch zum Kühlen verwendet werden. Dies macht sie zu einer ganzjährigen Lösung für Raumklimatisierung, was besonders in Regionen mit extremen Jahreszeiten praktisch ist.
Lange Lebensdauer und niedrige Betriebskosten: Wärmepumpen haben in der Regel eine längere Lebensdauer als herkömmliche Heizsysteme und sind aufgrund ihrer Effizienz mit niedrigeren Betriebskosten verbunden.
Förderfähigkeit: In vielen Ländern gibt es staatliche Förderprogramme, die den Einbau von Wärmepumpen finanziell unterstützen, um den Übergang zu nachhaltigeren Energiequellen zu fördern.
Nachteile der Wärmepumpe
Hohe Anfangsinvestitionen: Die Installation einer Wärmepumpe kann teuer sein. Die anfänglichen Kosten beinhalten nicht nur die Pumpe selbst, sondern auch die Installation des Systems, das je nach Typ der Wärmepumpe umfangreiche Erd- oder Bauarbeiten erfordern kann.
Abhängigkeit von der Außentemperatur: Besonders Luftwärmepumpen können bei sehr niedrigen Temperaturen weniger effizient sein, da die Effizienz der Wärmepumpe mit sinkender Außentemperatur abnimmt. Dies kann in extrem kalten Klimazonen zu einem Problem werden.
Komplexität der Installation: Die Installation einer Wärmepumpe, insbesondere einer Erdwärmepumpe, kann komplex sein und erfordert oft spezialisierte Kenntnisse und Ausrüstungen. Das bedeutet, dass nicht jeder Heizungsbauer die Installation durchführen kann.
Platzbedarf: Einige Wärmepumpensysteme, insbesondere solche, die Erdwärme nutzen, benötigen viel Platz für die Installation der Wärmetauscher- Rohre.
Schwankende Strompreise: Obwohl Wärmepumpen energieeffizient sind, sind sie immer noch von den Strompreisen abhängig, die schwanken können. In Regionen mit hohen Stromkosten könnte dies die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigen.
Fazit
Wärmepumpen sind eine zukunftsorientierte Technologie, die viele Vorteile bietet, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und Umweltfreundlichkeit. Sie sind jedoch nicht für jedes Szenario ideal, und potenzielle Nutzer sollten die spezifischen Bedingungen und Anforderungen ihres Standorts sowie die initialen und laufenden Kosten sorgfältig prüfen. In vielen Fällen können die langfristigen Einsparungen durch niedrigere Betriebskosten die hohen Anfangsinvestitionen rechtfertigen.


Benötigen Sie Hilfe bei der Entscheidung: Rufen Sie mich an, entweder ich selbst oder einer meiner Kontakte aus meinem Netzwerk hilft Ihnen weiter.


Heizwende könnte zu Problemen mit Grundsteuer-Reform führen

Die geplanten Heizungsverbote mindern den Wert beim Verkauf einer Bestandsimmobilie. Dies wurde beim neuen Grundsteuer-Bundesmodell nicht berücksichtigt. Mit fatalen Folgen für die Eigentümer.
Die Daten, die erhoben wurden, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, der dann als Grundlage für die neue Grundsteuer dient, hatten den Stichtag 1. Januar 2022. Also einer Zeit mit hohen Immobilien- und Bodenpreisen – von der Heizwende war so konkret noch nichts geplant. Doch kommt das Gesetz so, wie es zurzeit geplant ist, dann hat dies Auswirkungen auf all jene, die eine Bestandsimmobilie mit einem alten Heizsystem verkaufen wollen. Sie müssen entweder mit dem Preis deutlich runtergehen oder sitzen letztlich sogar auf einem Ladenhüter. Nichtsdestotrotz wird der Fiskus ab 2025 eine Grundsteuer verlangen, die von einem gänzlich anderen Preisniveau ausging. Die Eigentümer müssen also eine hohe Steuer zahlen, für eine Immobilie, die sie nicht losbekommen. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, plädiert daher dafür, dass die Grundsteuer-Reform neugestaltet werden muss. Für das Bundesfinanzministerium kommt dies jedoch scheinbar nicht infrage. Denn die Reformen der beiden Gesetze verfolgten unterschiedliche Ziele.


Preisrückgang von Immobilien: Warten oder jetzt zuschlagen?

Angesichts der sinkenden Preise sollten Kaufinteressenten nicht mehr allzu lang warten, schätzen Experten. Einig sind sie sich, dass die Preisdelle vorübergehend ist und die Preise sich spätestens 2024 wieder auf einem höheren Niveau einpendeln.
Eine Expertenumfrage zeigt deren Einschätzung zum Trend auf dem Immobilienmarkt: Die Kaufpreise werden wohl noch weiter zurück gehen, vor allem im Bestand und für sanierungsbedürftigen Immobilien. Grund dafür sind die Entwicklung der Inflation und der Bauzinsen. Kaufinteressenten sollten jedoch nicht mehr zu lang warten, denn mittelfristig dürften die Preise wohl wieder anziehen. Das ist dann der Fall, wenn Verkäufer die gestiegenen Zinsen in ihre Preisvorstellungen einbeziehen und beispielweise Mieten weiter steigen.

Geldbußen für Vermieter bei mehr als 20% Mietzinsüberschreitung
Eine Netto-Kaltmiete von 550 Euro für eine teilmöblierte Einzimmerwohnung von 33,1 m² in Frankfurt ist unangemessen hoch und rechtfertigt eine Geldbuße wegen überhöhter Miete in Höhe von 3.000 Euro.
In der mietrechtlichen Praxis spielt die Verhängung von Bußgeldern wegen überhöhter Mietforderungen bisher eine eher geringe Rolle. Dies dürfte nicht zuletzt an der mangelnden Anzeigebereitschaft der Mieter gegenüber Vermietern wegen der zu befürchtenden negativen Reaktion des Vermieters liegen. Die Zahl der Anzeigen schnellt nach Auskunft der zuständigen Behörden neuerdings aber deutlich in die Höhe.
3.000 Euro Bußgeld plus Erstattung des erzielten Übererlöses
In dem vom OLG entschiedenen Fall geht es um einen Wohnungseigentümer, der eine Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main als teilmöblierte Wohnung für einen Mietzins von netto 550 Euro monatlich zzgl. 180 Euro Nebenkosten vermietet hatte. Auf die Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen und erließ einen Bußgeldbescheid wegen vorsätzlicher Vereinnahmung eines unangemessen hohen Mietentgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum gegen den Vermieter in Höhe von 3.000 Euro. Außerdem verfügte das Amt die Erstattung des zu Unrecht vereinnahmten Übererlöses.
Um mehr als 20 % überhöhte Mietforderungen sind ordnungswidrig
Die zuständige Behörde hatte § 5 WirtschaftsstrafG angewendet. Nach dieser Vorschrift handelt ordnungswidrig, wer
„vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundenen Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt“.
Gemäß § 5 Abs. 2 WirtschaftsstrafG sind Entgelte unangemessen hoch, die „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen“.
Gemäß § 5 Abs. 3 WirtschaftsstrafG kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden.
Erfolgloser Einspruch des Vermieters
Gegen den vom Frankfurter Amt für Wohnungswesen erlassenen Bußgeldbescheid legte der Vermieter Einspruch ein, allerdings ohne Erfolg. Sowohl das AG als auch das im Beschwerdeverfahren zuständige OLG gingen davon aus, dass unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmieten in Frankfurt, über die ein qualifizierter Mietspiegel Auskunft gibt, die ortsübliche Gesamtmiete für die möblierte Einzimmerwohnung bei netto 379 Euro monatlich liegen würde. Diese ortsübliche Miete habe der Vermieter durch die von ihm angesetzte Miete von 550 Euro um deutlich mehr als nach § 5 Abs. 2 WirtschaftsstrafG erforderliche 20 % überschritten.
Knappes Wohnraumangebot in Frankfurt schon seit 30 Jahren
Auch die weitere Voraussetzung für das Vorliegen einer Ordnungswidrigkeit nach § 5 WirtschaftsstrafG ist nach Auffassung des OLG erfüllt. Durch Sachverständigengutachten sei bestätigt, dass spätestens seit Beginn der Neunzigerjahre des vergangenen Jahrhunderts in Frankfurt von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen sei. Grundlage für diese Feststellung sei die hohe Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, der Umstand, dass die bei Neuvermietungen allgemein geforderte Marktmiete um etwa 15 % über der örtlichen Vergleichsmiete liege sowie die Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.
Die Wohnungssituation in Frankfurt bewusst ausgenutzt
Auch in subjektiver Hinsicht hatte der Vermieter nach Bewertung des OLG die Voraussetzungen für die Verhängung einer Geldbuße erfüllt. Die prekäre Wohnsituation in Frankfurt habe er durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses bewusst ausgenutzt. Nach eigenen Angaben sei ihm der Frankfurter Mietspiegel bekannt gewesen. Ihm sei auch bekannt gewesen, dass der Mieter zuvor 9 Monate lang nach einer Wohnung gesucht hatte und dieser dringend auf die Wohnung angewiesen war. Der Vermieter habe demnach vorwerfbar und mit vollem Vorsatz gehandelt.
Bußgeld gerechtfertigt
Im Ergebnis wies das OLG den Einspruch des Vermieters gegen den gegen ihn ergangenen Bußgeldbescheid zurück und bestätigte die Verpflichtung zur Erstattung des zu Unrecht erzielten Übererlöses in Höhe von 1.180 Euro.
(OLG Frankfurt, Beschluss v. 1.11.2022, 3 Ss-OWi 1115/22)
Quelle: Haufe.de


Die Novelle der Heizkostenverordnung tritt zum 1.12.2021 in Kraft.
 

Im Kern der Neuregelung stehen die Fernablesbarkeit der Messgeräte sowie mehr Informationen für die Nutzer. (Quelle: Haufe)

Im Wesentlichen bringt die Novelle diese Änderungen an der Heizkostenverordnung:

Fernablesbarkeit von Messgeräten

Messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Dabei werden Walk-by- und Drive-by-Technologien als fernablesbar definiert. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist.

Vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung

Neu eingebaute fernablesbare Messgeräte oder entsprechend nachgerüstete Systeme müssen mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein. Dies bedeutet, dass die verschiedenen Ausstattungen in der Lage sind, Daten beziehungsweise Informationen miteinander auszutauschen. Die Interoperabilität muss bei solchen Geräten gewährleistet sein, die frühestens ein Jahr nach Inkrafttreten der Novelle eingebaut werden.

Die Anforderung der Interoperabilität geht unter anderem auf eine Empfehlung des Bundeskartellamts zur Stärkung des Wettbewerbs im Bereich des Submeterings durch Vereinfachung eines Wechsels des Messdienstleisters zurück. Technische Vorgaben, um Interoperabilität, Datenschutz und Datensicherheit zu gewährleisten, soll das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik entwickeln.

Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway

Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die ein Jahr nach Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung oder später installiert werden, müssen nicht nur interoperabel sein, sondern auch sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. Für bis dahin bereits installierte fernablesbare Ausstattungen gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis Ende 2031.

Neue Mitteilungs- und Informationspflichten

Neben Um- beziehungsweise Nachrüstpflichten sieht die Verordnung auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor. So müssen Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, den Nutzern bis Ende 2021 regelmäßig Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen mitteilen; ab 2022 wird eine monatliche Mitteilung verpflichtend. Der erste Entwurf hatte noch eine auf die Heizperiode beschränkte Informationspflicht vorgesehen.

Mitteilen der Informationen bedeutet der Begründung der Verordnung zufolge, dass die Information den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss. Dies könne in Papierform oder elektronisch, etwa per E-Mail, geschehen. Auch die Möglichkeit, die Nutzer über ein Webportal oder eine App zu informieren wird genannt, jedoch müssten die Nutzer dann jeweils darüber unterrichtet werden, dass neue Informationen verfügbar sind; anderenfalls handle es sich nicht um ein "Mitteilen", sondern lediglich um ein "Zurverfügungstellen".

Das Umweltbundesamt hat einen Leitfaden für Messdienstleister, Wohnungswirtschaft und Verbraucher:innen veröffentlicht, wie eine monatliche Heizinformation, die die gesetzlichen Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt, klar, verständlich und motivierend aufbereitet und gestaltet werden kann.

Außerdem werden Gebäudeeigentümer verpflichtet, den Nutzern mit den Abrechnungen zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen, wie Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Kürzungsrecht der Nutzer bei Verstößen des Gebäudeeigentümers

Die Verordnung sieht eine Sanktion für die Verletzung der neu eingeführten Installationspflichten sowie der neuen Informationspflichten vor. Die Nutzer können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Heizkostenverordnung 2021 – Vom Beschluss zum Inkrafttreten

Im August 2021 hatte das Bundeskabinett die Novelle der Heizkostenverordnung beschlossen. Der Bundesrat hat am 5. November zugestimmt – unter einer Bedingung: Die Auswirkungen der Neuregelungen sollen nach drei Jahren evaluiert werden. Dem hat das Kabinett zugestimmt.

In einer begleitenden Entschließung hat der Bundesrat betont, dass der Einbau von fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten bei Verbrauchern führen dürfe. Ob eine Kostendeckelung notwendig ist, soll nach der Evaluation geprüft werden. Die Bundesregierung wurde außerdem aufgefordert, transparent zu machen, wie durch gemeinsame Messeinrichtungen für Strom, Gas und Wasser Kosten für die privaten Verbraucher eingespart werden können.

Seit dem 01.06.2021 gelten neue Förderbedingungen für die energetische Sanierung.

Wer seine Immobilie saniert, kann von den neuen Förderprogrammen der KfW und des BAFA profitieren. So helfen Zuschüsse von bis zu 75.000 Euro nicht nur die energetischen Standards in den eigenen vier Wänden umzusetzen, sondern bringen uns auch den gesteckten Klimazielen ein Stück näher.
Für Hausbesitzer, die alte Heizungen austauschen, neue Fenster einbauen oder auf erneuerbare Energien zur Wärme- und Stromversorgung setzen, gelten seit dem 1. Juni 2021 neue Bedingungen. Günstige Kredite sollen so noch mehr Anreiz schaffen, die oftmals dringend notwendigen Sanierungen voranzutreiben. Informieren Sie sich!

Überraschung: Preise für deutsche Wohnimmobilien sinken (Quelle: AssCompact Immobiliennews) Beitrag 18.11.2020

Wohnimmobilien gelten als einer der wenigen Krisengewinner. Die Folgen der Corona-Pandemie schienen ihnen wenig anhaben zu können. Eine aktuelle Analyse der Immobilienbewertung Sprengnetter verzeichnet nun allerdings bundesweit einen leichten Preisabfall.

Die Immobilienbewertung Sprengnetter liest seit Beginn der Corona-Krise die Zahlen des deutschen Wohnimmobilienmarktes aus und ermittelt daraus den SprengnetterONE-Index. In der ersten Novemberwoche lag der Index bei 114,3 Punkten und damit leicht unterhalb des diesjährigen Höchstwertes. Dieser hatte Mitte Juni in Kalenderwoche 25 bei 115,6 Punkten gelegen.

Bundesweit leichte Preisabfälle

Die 2-Wochen-Analyse der Angebotsdaten des deutschen Wohnimmobilienmarktes zeigt bundesweit leichte Preisabfälle. In den separat beobachteten zehn Großstädten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart belaufen sich die Preise auf rund 5.200 Euro pro Quadratmeter. Auch bundesweit sind die Preise gesunken, allerdings nur in sehr geringem Ausmaß, und zwar von zuletzt rund 2.500 auf 2.400 Euro pro Quadratmeter. 

Teilungserklärung, Beitrag vom 16.04.2020

Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, sie wird beim Notar angefertigt. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses lässt sie erstellen, um ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen zu unterteilen. Voraussetzung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

In der Teilungserklärung wird hauptsächlich geregelt, was zur Wohnung- Sondereigentum- und was zum Haus- Gemeinschaftseigentum- gehört. Wie das Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander ist, wer für was zuständig ist und wer für welche Kosten und in welcher Höhe aufkommen muss.

Abgeschlossenheitsbescheinigung, Beitrag vom 16.04.2020

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Basis der Teilungserklärung. Diese wird von einem Architekten erstellt und dann vom Bauamt ausgestellt. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass jede Wohnung für sich strikt getrennt ist. Das bedeutet, dass die Wohnungen untereinander nicht zusammenhängen oder miteinander vermischt sind.

Instandhaltungsrücklage, Beitrag vom 03.04.2020

Die Instandhaltungsrücklage ist eine Rückstellung für die langfristige Erhaltung von Eigentumswohnungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Ansparung einer Instandhaltungsrücklage besteht nicht. Es sei denn in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ist bereits die Ansparung einer Instandhaltungsrückstellung festgelegt worden.  

Die Bildung der Rücklage selbst kann nicht steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden.

Vermieter können Beiträge in die Instandhaltungsrücklage nur dann steuerlich absetzen, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde, etwa für Erhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen.

Umlegbare und nicht umlegbare Nebenkosten, Beitrag vom 30.03.2020

Wie unterscheiden sich umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten bei einer Eigentumswohnung
Umlagefähige Kosten:
Hierzu gehören alle Kosten, die durch den Mieter verursacht und deshalb durch den Vermieter vom Mieter verlangt werden können, z.B. Heizung, Wasser usw.
Nicht umlagefähige Kosten:
Diese Kosten sind Kosten der Bewirtschaftung einer Immobilie und dürfen daher nicht vom Mieter verlangt werden, z.B Verwalterkosten oder Instandhaltungsrücklage

Immobilieninvestment birgt Risiken, die beachtet werden müssen, Beitrag vom 08.08.2019

Da die Zinsen immer noch sehr niedrig sind und auf Tagesgeldkonten geparktes Geld wenig bringt, drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. In den Immobilienportalen häufen sich derzeit Angebote für Kapitalanleger – allerdings nicht ohne Risiko wie sich immer wieder zeigt. Zum Investment gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören natürlich auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein, doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft.

Bei Umbauten immer an die Wohngebäudeversicherung denken, Beitrag vom 24.04.2018

Im Frühjahr wird im eigenen Heim wieder gerne gewerkelt. Wenn durch Renovierungen oder Modernisierungen das Risiko steigt oder sich der Wert der versicherten Immobilie erhöht, sollte die Wohngebäudeversicherung informiert und angepasst werden. Sonst könnte es am Ende böse Überraschungen geben. Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden direkt an einem Gebäude auf, etwa als Folge von Brand, Sturm oder Rohrbruch. Werden größere Handwerkerarbeiten durchgeführt, sollte der Kunde diese möglichen Folgen im Blick haben.

Immobilie erben bzw. vererben, Beitrag vom 27.03.2018

Ist man Eigentümer von Immobilien, sollte auf jeden Fall ein professionelles Testament vorhanden sein. Das, vom Notar, gestaltete Testament hilft, Streit unter den Erben zu vermeiden, und bietet weitere Vorteile:

1. Die gesetzliche Erbfolge entspricht oft nicht den Wünschen der Beteiligten. Bei unverheirateten Paaren besteht kein gesetzliches Erbrecht des überlebenden Partners. Erwirbt ein unverheiratetes, kinderloses Paar eine Eigentumswohnung je zur Hälfte, geht der Anteil des Verstorbenen auf die Eltern und/oder Geschwister des Verstorbenen über. Auch bei verheirateten, kinderlosen Paaren ist der überlebende Ehepartner grundsätzlich nicht Alleinerbe. Ein Viertel des Nachlasses verteilt sich hier u.a. auf die Eltern/Geschwister des Verstorbenen. Durch die Errichtung eines Testaments kann das verhindert werden.

2. Vorsicht ist geboten, wenn Minderjährige zu den Erben zählen. Verstirbt der Vater, steht der Ehefrau zwar das alleinige Sorgerecht für die gemeinsamen Kinder zu. Erben die Kinder nach ihrem Vater, weil der Vater kein Testament errichtet hat, ist das Sorgerecht der Mutter jedoch eingeschränkt: die Veräußerung der im Nachlass befindlichen Immobilien erfordert eine Genehmigung des Familiengerichts. Ob das Gericht die Genehmigung erteilt, ist ebenso ungewiss wie die Dauer des gerichtlichen Verfahrens. Dies kann die Veräußerung der Immobilie erschweren und unnötig in die Länge ziehen.

3. In vielen Fällen erweist sich das sog. Berliner Testament als kluge Lösung. Danach wird der Überlebende Alleinerbe und die Kinder erben erst nach dessen Tod. Sollen minderjährige Kinder Erben werden, kann die Anordnung einer Testamentsvollstreckung helfen, um gerichtliche Genehmigungserfordernisse zu vermeiden.

4. Nach dem Tod des Eigentümers ist das Grundbuch zu berichtigen. Erforderlich ist dazu die Vorlage eines Erbscheins oder einer notariellen Verfügung von Todes wegen. Ein privat-schriftliches Testament genügt nicht. Das notarielle Testament ist fast immer die günstigste und beste Variante.

Datenschutzverordnung, Beitrag vom 16.03.2018

Am 25.05.2018 wird die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) der EU rechtswirksam

Die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten ist gemäß § 4 Abs. 1 BDSG nur zulässig, wenn eine Rechtsvorschrift dies zulässt oder eine Einwilligung der betroffenen Person vorliegt. Außerdem dürfen die Daten gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 1 BDSG erhoben werden, wenn und soweit dies für die Begründung und Abwicklung eines Vertrages erforderlich ist.

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Feststellung der Identität des Verkäufers und des Kaufinteressenten durch das Geldwäschegesetz vorgeschrieben. Nach § 8 GWG darf der Makler auch den Ausweis des Kunden kopieren.

Soweit es um darüber hinausgehende Daten geht, die der Kaufinteressent dem Makler mitteilt, ist die Erhebung durch § 28 Abs. 1 Nr. 1 BDSG gedeckt, weil diese Daten zur Durchführung des Maklervertrages erforderlich sind.

Allerdings muss der Makler bei Erhebung der Daten von dem Kaufinteressenten den Grundsatz der Datensparsamkeit beachten. Von dem Kaufinteressenten dürfen nur diejenigen Daten verlangt werden, die in dem jeweiligen Stadium des Prozesses erforderlich sind.

Um dem Kunden das Exposé zu übersenden dürfen lediglich Name (Identität) und Kontaktdaten (Postanschrift, E-Mail-Adresse, Fax-Nr.) erfragt werden.

Ein Finanzierungsnachweis darf vor dem Besichtigungstermin nur verlangt werden, wenn dadurch Personen ferngehalten werden sollen, die nicht ernsthaft an einem Erwerb interessiert sind. Erst wenn der Kunde nach dem Besichtigungstermin ein konkretes Interesse für das Objekt erklärt, dürfen genauere Daten über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse eingeholt werden.

Löschung der Daten

Ist der Maklervertrag beendet, weil der Kaufinteressent das Objekt gekauft oder den Kauf abgelehnt hat, müssen dessen Daten nach dem BDSG gelöscht werden. Nach dem GwG sind die Daten über die Identität des Kaufinteressenten und des Verkäufers allerdings 5 Jahre aufzubewahren. Aus steuer- und handelsrechtlichen Gründen sind diese Daten 10 Jahre aufzubewahren.

Mietrecht, Beitrag vom 28.02.2018

„Ich habe eine Immobilie zu vermieten.“ Klingt super, ist es auch. Noch besser, wenn man sich mit den Rechten und Pflichten eines Vermieters auskennt.

Wer vermieten möchte, lernt die verschiedensten Menschen kennen. Da wäre der Musikfan mit der riesigen Plattensammlung. Oder der Student, der gerne viele Leute einlädt. Natürlich auch Familien mit Kindern, die sich ein Haustier wünschen. Oder Senioren mit ihrem treuen Begleiter auf vier Pfoten. Worauf man sich als Vermieter einlässt, bleibt einem selbst überlassen. Doch über einige Rechte und Pflichten sollte man im Vorfeld Bescheid wissen. Wir haben die Top-Five auf jeder Seite einmal zusammen gefasst:

Die Pflichten beim Vermieten:

  1. Vermieten heißt natürlich in erster Linie: Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Daher  wird im Mietvertrag ein Termin festgesetzt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Vermieter seinem neuen Mieter den Schlüssel aushändigen. Der Mieter erhält somit auch das Hausrecht.
  2. Der Vermieter ist verpflichtet, Schäden bis zum Einzug zu beseitigen. Kleine Reparaturen müssen nicht zwingend dazu gehören. Zum Termin muss das Objekt in dem Zustand sein, den es beim Vertragsabschluss hatte. Kleinreparaturen können im Vertrag festgehalten werden und sind dann eher ein Entgegenkommen des Vermieters.
  3. Den 1. Oktober und den 30. April sollten sich Vermieter im Kalender rot anstreichen. Denn während dieses Zeitraums muss der Vermieter die Funktion der Heizung sicherstellen. 20 Grad beträgt der Richtwert, schließlich sollen sich die Mieter auch wohlfühlen.
  4. Zusammen ist man weniger allein. Deshalb ist es Ehepartnern, Kindern und eingetragenen Partnern erlaubt, ebenfalls das Objekt zu bewohnen. Allerdings darf hier keine Überbelegung stattfinden. Wie viele Menschen die Füße unter den Tisch stellen dürfen, ist im Mietvertrag geregelt.
  5. Für ein Jahr ins Ausland? Der Vermieter hat die Pflicht, seinem Mieter die Untervermietung zu genehmigen. Der Name des neuen Bewohners muss jedoch an den Vermieter weiter gegeben.

Die Rechte beim Vermieten:

  1. Die gesetzlichen Vorgaben für eine Erhöhung der Miete sind eng. Trotzdem kann ein Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings müssen genaue Gründe dafür angegeben werden.
  2. Der Vermieter hat das Recht, die Betriebskosten umzulegen – ausgenommen sind Verwaltungskosten. Die gesetzlichen Vorgaben müssen natürlich eingehalten werden. Auch ist der Vermieter verpflichtet, den einzelnen Parteien eine Abrechnung über die Kosten vorzulegen.
  3. Soll das Objekt anders genutzt werden, kann der Vermieter den Missbrauch untersagen. Darunter fällt z.B. eine gewerbliche Nutzung mit evtl. Lärmbelästigung.
  4. Betreten verboten? Ist eine Besichtigung mit dem Mieter abgesprochen, darf der Vermieter die Räumlichkeiten betreten. Das trifft bspw. bei Schäden zu oder wenn das Objekt verkauft werden soll.
  5. Das Thema Kündigung ist nicht ganz einfach.  Denn eine ordentliche Kündigung ist an Fristen und Formen gebunden. Einen Mietvertrag darf man z.B. bei Eigenbedarf kündigen. Natürlich nur unter der Einhaltung der Vorschriften. Ist die Zahlung im Verzug, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung.

Mieterrechte, Beitrag vom 12.12.2017

BGH Stärkt Mieterrechte bei Verkauf.

Sind Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung übergangen worden, können sie Schadensersatz verlangen. Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Rechte von Mietern, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wurde. Mieter haben bei der Veräußerung ihrer Wohnung grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Unklar war bisher aber ihr Anspruch auf Schadensersatz. Das kann für den Vermieter teuer werden!

Energieeffizienzklassen

Heizungsanlagen, die 15 Jahre und älter sind, erhalten ab 1. Januar 2016 ein Label zur Kennzeichnung der Energieeffizienz. Bereits seit dem 26. September 2015 müssen neue Heizgeräte für Zentralheizungen, die ab diesem Datum in den Handel gebracht wurden, mit Energieeffizienzklassen von A++ bis G versehen sein. Heizungen in Wohnungen und Häusern erhalten von Heizungsbauern, Schornsteinfegern und Energieberatern ein entsprechendes Label, ab 2017 ist die Kennzeichnung verpflichtet

Kreditbremse gegen Immobilienpreisblase

Bereits 2016 wurde zum Teil die Darlehensvergabe für ältere Kreditnehmer verschärft. Grund dafür war die Umsetzung der EU-Richtlinien zu Wohnimmobilien. Im neuen Jahr müssen Kreditnehmer mit weiteren Änderungen rechnen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll Instrumente bekommen, um die Kreditvergabe der Banken an Immobilienkäufer einzuschränken. Das Gesetz tritt voraussichtlich bis zum Sommer 2017 in Kraft. Es sieht beispielsweise im Fall einer Warnung vor einer Immobilienblase durch die Bundesbank Kreditobergrenzen im Verhältnis zum Einkommen und zu Mindesttilgungshöhen vor.


Schutz vor Einbruch, Staatliche Förderung Wer Wohneigentum erwirbt oder besitzt, kann staatlich geförderte Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch in Anspruch nehmen. Der Bund hat die Fördergelder für 2017 um 50 Millionen Euro aufgestockt. Die Förderbank KfW finanziert mit begünstigten Darlehen oder Zuschüssen den Einbau von einbruchhemmenden Haus- und Wohnungstüren sowie von Fenstern. Auch die Ausstattung mit einer Alarmanlage oder Videokameras und einer sicherheitserhöhenden Beleuchtung wird bezuschusst. 

 

 

 
 
 
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