Sanierungspflicht beim Hauskauf – was gilt innerhalb von zwei Jahren?

Welche energetischen Maßnahmen sind nach einem Eigentümerwechsel vorgeschrieben und welche Ausnahmen gibt es?

Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, wird häufig mit der sogenannten Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren konfrontiert. Viele Kaufinteressenten befürchten deshalb, dass sie nach dem Erwerb sämtliche Fenster austauschen, die Fassade dämmen oder die Heizungsanlage erneuern müssen.

Doch eine solche generelle Sanierungspflicht gibt es nicht.

Das seit dem 29. Juli 2026 geltende Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat, sieht bestimmte energetische Nachrüstpflichten vor. Diese betreffen jedoch nur einzelne Maßnahmen und sind teilweise an besondere Voraussetzungen geknüpft.

1. Dämmung der obersten Geschossdecke

Bei älteren Gebäuden muss die zugängliche oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum grundsätzlich bestimmte energetische Anforderungen erfüllen.
Eine zusätzliche Dämmung ist jedoch nicht erforderlich, wenn bereits der gesetzliche Mindestwärmeschutz eingehalten wird oder das darüberliegende Dach die gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

2. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen

Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Anforderungen gedämmt werden.
Dies betrifft beispielsweise Leitungen in unbeheizten Kellerräumen. Bereits ausreichend gedämmte Leitungen müssen nicht erneut gedämmt werden.

3. Muss eine alte Heizungsanlage ausgetauscht werden?

Nein, nicht allein aufgrund eines Eigentümerwechsels.
Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz ist die bisherige altersbezogene Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel entfallen. Auch die frühere allgemeine Vorgabe, neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, wurde aufgehoben.
Das bedeutet allerdings nicht, dass beim Einbau einer neuen Heizungsanlage keinerlei gesetzliche Anforderungen mehr bestehen. Die jeweils geltenden Vorschriften sind gesondert zu beachten.

4. Welche Ausnahmen gelten bei einem Eigentümerwechsel?

Eine wichtige Sonderregelung betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat.
Für diese Eigentümer sind bestimmte Nachrüstpflichten zunächst ausgenommen. Erst beim ersten Eigentumswechsel nach dem 1. Februar 2002 muss der neue Eigentümer die betreffenden Maßnahmen grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Entscheidend ist somit nicht jeder spätere Verkauf, sondern der gesetzlich maßgebliche erste Eigentumsübergang.
Darüber hinaus können gesetzliche Ausnahmen bestehen, etwa wenn der erforderliche Wärmeschutz bereits vorhanden ist oder besondere Wirtschaftlichkeits- beziehungsweise Härtefallregelungen greifen.

5. Müssen Fenster, Fassade und Kellerdecke saniert werden?

Allein durch den Kauf einer Bestandsimmobilie entsteht grundsätzlich keine Verpflichtung, sämtliche Fenster auszutauschen, die Fassade zu dämmen oder die Kellerdecke nachträglich zu isolieren.
Wer allerdings bestimmte Bauteile erneuert oder wesentlich verändert, muss unter Umständen die geltenden energetischen Mindestanforderungen erfüllen.
Eine energetisch verbesserungswürdige Immobilie ist deshalb nicht automatisch eine Immobilie, bei der sämtliche Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind.

6. Warum ist das für Immobilienkäufer wichtig?

Energetische Eigenschaften beeinflussen die laufenden Betriebskosten, den möglichen Modernisierungsbedarf und unter Umständen auch den Marktwert einer Immobilie.
Deshalb ist es sinnvoll, bereits vor dem Kauf zwischen gesetzlich verpflichtenden Nachrüstmaßnahmen und freiwilligen energetischen Verbesserungen zu unterscheiden.
So können Kaufinteressenten mögliche Investitionen realistischer einschätzen und ihre Finanzierung entsprechend planen.

Modernisierungsbedarf und Immobilienwert richtig einschätzen

Als Immobilienmaklerin, Sachverständige für Immobilienbewertung und zertifizierte Modernisierungsberaterin unterstütze ich Eigentümer und Kaufinteressenten dabei, den energetischen Zustand einer Bestandsimmobilie und dessen Bedeutung für den Immobilienwert einzuordnen.
Dabei unterscheide ich zwischen gesetzlichen Nachrüstpflichten, erkennbaren Modernisierungserfordernissen und freiwilligen Maßnahmen zur energetischen Verbesserung.
Eine technische Energieberatung, die fachtechnische Planung von Sanierungsmaßnahmen oder die Prüfung verdeckter Bauschäden wird dadurch nicht ersetzt.
RKM-Immobilienkontor – Immobilienbewertung und Modernisierungsberatung in Duderstadt, Göttingen und der Region.

Rechtsstand: Oktober 2026. Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Ob und welche Nachrüstpflichten im Einzelfall bestehen, hängt von den jeweiligen Gebäude- und Eigentumsverhältnissen ab.

Modernisierungsbedarf richtig einschätzen

Neben gesetzlichen Nachrüstpflichten können weitere energetische Verbesserungen sinnvoll sein. Informationen zu meiner fachlichen Unterstützung finden Sie auf der Seite „Zertifizierte Modernisierungsberatung“.

Sie möchten ein älteres Haus verkaufen?

Ob eine energetische Sanierung vor dem Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Gebäudezustand und der Marktsituation ab. Mehr dazu erfahren Sie unter „Altes oder unsaniertes Haus verkaufen“.