Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf einer geerbten Immobilie?

Eine Immobilie zu erben bedeutet nicht automatisch, dass sie sofort verkauft werden kann. Vor Beginn der Vermarktung sollte zunächst geklärt sein, wer Erbe geworden ist, wer über die Immobilie verfügen darf und welche Unterlagen für einen rechtssicheren und reibungslosen Verkauf benötigt werden.
Gerade bei älteren Immobilien fehlen häufig Bauunterlagen, Grundrisse oder Flächenberechnungen. Bei Erbengemeinschaften kommt hinzu, dass mehrere Personen gemeinsam entscheiden müssen.
Wer die erforderlichen Dokumente frühzeitig zusammenträgt, vermeidet unnötige Verzögerungen – insbesondere dann, wenn bereits ein Käufer gefunden wurde und dessen Bank die Unterlagen für die Finanzierung benötigt.

1. Zunächst muss die Erbenstellung nachgewiesen werden

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss gegenüber dem Grundbuchamt und spätestens im Rahmen der notariellen Abwicklung eindeutig nachgewiesen werden können, wer Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers geworden ist.
Als Nachweis kommen insbesondere in Betracht:

Erbschein
notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll
Erbvertrag mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll
gegebenenfalls weitere Unterlagen zur Erbfolge

Wichtig: Ein Erbschein ist nicht in jedem Erbfall zwingend erforderlich. Liegt beispielsweise eine geeignete notarielle Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift vor, kann die Erbfolge gegebenenfalls auch damit nachgewiesen werden.
Ob die vorhandenen Unterlagen im konkreten Fall ausreichen, sollte deshalb möglichst frühzeitig geprüft werden.

2. Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden?

Nach einem Erbfall entspricht die Eintragung im Grundbuch zunächst häufig noch dem Stand vor dem Tod des Eigentümers.
Eine vorherige Grundbuchberichtigung auf die Erben ist für einen anschließenden Verkauf nicht in jedem Fall zwingend erforderlich. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eigentumsumschreibung im Zuge des Verkaufs unmittelbar vom verstorbenen Eigentümer auf den Käufer erfolgen.
Entscheidend ist jedoch, dass die Erbfolge in grundbuchrechtlich geeigneter Form nachgewiesen werden kann.
Gerade deshalb empfiehlt es sich, die Grundbuchsituation frühzeitig zu prüfen und nicht erst dann, wenn bereits ein Notartermin vorbereitet werden soll.

3. Welche Unterlagen werden für die Immobilie benötigt?

Neben dem Nachweis der Erbenstellung werden für den Verkauf grundsätzlich die üblichen objektbezogenen Unterlagen benötigt.
Je nach Art, Alter und Beschaffenheit der Immobilie können insbesondere erforderlich oder sinnvoll sein:

aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
Bauzeichnungen und Grundrisse
Wohnflächenberechnung
gegebenenfalls Nutzflächenberechnung
Baubeschreibung
Baugenehmigungen und gegebenenfalls Nachträge
Nachweise über genehmigte An- und Umbauten
Energieausweis
Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
Unterlagen zur Heizungsanlage
gegebenenfalls Unterlagen zu Photovoltaik- oder Solaranlagen
Grundsteuerunterlagen
bei vermieteten Immobilien die bestehenden Mietverträge
gegebenenfalls Nachweise über bestehende Rechte, Belastungen oder Dienstbarkeiten

Welche Dokumente tatsächlich benötigt werden, hängt immer von der jeweiligen Immobilie ab.

4. Besondere Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Bei einer geerbten Eigentumswohnung werden zusätzlich Unterlagen benötigt, die das Gemeinschaftseigentum und die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen.
Dazu gehören regelmäßig:

Teilungserklärung einschließlich Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan
aktuelle Wirtschaftspläne
aktuelle Jahresabrechnungen
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Angaben zur Erhaltungsrücklage
gegebenenfalls Beschlusssammlung
Verwalterangaben
Informationen über bereits beschlossene oder geplante größere Maßnahmen und Sonderumlagen

Diese Unterlagen sind nicht nur für Kaufinteressenten wichtig. Auch finanzierende Banken verlangen häufig einen Teil dieser Dokumente.

5. Besonderheiten bei einer Erbengemeinschaft

Sind mehrere Personen Erben geworden, gehört die Immobilie grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Nachlass.
Die einzelnen Miterben können deshalb nicht ohne Weiteres allein über die gesamte Immobilie verfügen. Für den Verkauf müssen grundsätzlich alle erforderlichen Erklärungen von sämtlichen Miterben abgegeben werden.
Deshalb sollte möglichst früh geklärt werden:

Wer gehört zur Erbengemeinschaft?
Sind alle Erben bekannt und erreichbar?
Besteht grundsätzlich Einigkeit über den Verkauf?
Wer soll die Kommunikation übernehmen?
Soll ein Miterbe bevollmächtigt werden?
Gibt es unterschiedliche Vorstellungen über den Immobilienwert oder den Verkaufspreis?

Gerade der letzte Punkt führt in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten. Eine neutrale und nachvollziehbare Wertermittlung kann helfen, eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage für die Erbengemeinschaft zu schaffen.

6. Was passiert mit Grundschulden des Verstorbenen?

Im Grundbuch eingetragene Grundschulden verschwinden mit dem Tod des Eigentümers nicht automatisch.
Auch vollständig zurückgezahlte Darlehen führen nicht automatisch dazu, dass die dazugehörige Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht wird.
Vor einem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, welche Belastungen noch eingetragen sind und ob gegebenenfalls Löschungsunterlagen der Bank vorhanden sind oder beschafft werden müssen.
Fehlen solche Unterlagen, kann deren Beschaffung zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.

7. Was tun, wenn Unterlagen fehlen?

Das ist bei geerbten Immobilien keine Seltenheit.
Insbesondere bei Häusern, die sich über Jahrzehnte im Familienbesitz befunden haben, sind Bauzeichnungen, Genehmigungen oder Flächenberechnungen häufig nicht mehr vollständig vorhanden.
Je nach Dokument können fehlende Unterlagen beispielsweise angefordert werden bei:

Grundbuchamt
zuständiger Bauaufsichtsbehörde bzw. im Bauaktenarchiv
Katasteramt bzw. zuständiger Vermessungs- und Katasterverwaltung
Hausverwaltung
Kreditinstituten
Notaren
Nachlassgericht

Welche Stelle zuständig ist und ob bestimmte Unterlagen überhaupt noch vorhanden sind, muss im Einzelfall geprüft werden.
Mein Rat: Fehlende Unterlagen möglichst vor Beginn der Vermarktung feststellen und beschaffen. Werden Probleme erst nach einer Kaufentscheidung entdeckt, können sich Finanzierung und notarielle Abwicklung erheblich verzögern.

8. Energieausweis auch bei einer geerbten Immobilie?

Auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie gelten grundsätzlich die gesetzlichen Vorgaben zum Energieausweis.
Welche Art von Energieausweis benötigt wird und ob im konkreten Fall eine Ausnahme besteht, hängt vom Gebäude und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Der Energieausweis sollte daher ebenfalls frühzeitig geprüft beziehungsweise – soweit erforderlich – erstellt werden, damit die notwendigen Angaben bereits bei der Vermarktung zur Verfügung stehen.

9. Nicht jede vorhandene Fläche ist automatisch Wohnfläche

Gerade bei älteren, geerbten Immobilien finden sich häufig nachträglich ausgebaute Dachgeschosse, Anbauten, Wintergärten oder andere bauliche Veränderungen.
Dass eine Fläche seit vielen Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird, bedeutet nicht automatisch, dass sie baurechtlich genehmigt wurde oder vollständig als Wohnfläche angesetzt werden darf.
Vor dem Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ob tatsächlicher Zustand, vorhandene Bauunterlagen und Flächenangaben miteinander übereinstimmen.
Das schützt nicht nur den Käufer, sondern auch die Erben vor späteren Auseinandersetzungen.

10. Welche Unterlagen sollten bereits vor der Vermarktung vorliegen?

Nicht jedes Dokument muss am ersten Tag vollständig vorliegen. Die wesentlichen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse der Immobilie sollten jedoch möglichst geklärt sein.
Besonders wichtig sind:

Nachweis der Erbenstellung
Grundbuchsituation
Grundstücks- und Gebäudedaten
Grundrisse und Flächenangaben
Energieausweis, soweit erforderlich
Informationen über Belastungen und Rechte
bei Eigentumswohnungen die wesentlichen WEG-Unterlagen
bei vermieteten Immobilien die Mietverträge

Je vollständiger die Unterlagen sind, desto zuverlässiger kann die Immobilie bewertet und anschließend vermarktet werden.

Sie müssen nicht sämtliche Unterlagen selbst zusammensuchen

Gerade nach einem Erbfall gibt es häufig wichtigere Dinge zu erledigen, als sich mit Grundbuchauszügen, Bauakten, Flächenberechnungen und Verkaufsunterlagen zu beschäftigen.
Im Rahmen eines Verkaufsauftrags prüfe ich deshalb zunächst, welche Unterlagen bereits vorhanden sind, welche noch benötigt werden und wo fehlende Dokumente beschafft werden können.
Gleichzeitig prüfe ich die Unterlagen auf mögliche Besonderheiten, die für die Wertermittlung oder den späteren Verkauf relevant sein können.
Durch meine Tätigkeit als Immobilienmaklerin, Volljuristin und zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung kann ich dabei sowohl die tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie als auch rechtliche und bewertungsrelevante Besonderheiten frühzeitig erkennen.
So können offene Fragen möglichst geklärt werden, bevor sie während der Finanzierung oder beim Notartermin zum Problem werden.

Geerbte Immobilie verkaufen – gut vorbereitet in die Vermarktung starten

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt nicht mit dem Inserat, sondern mit einer sorgfältigen Vorbereitung.
Gerade bei einer geerbten Immobilie sollten Eigentumsverhältnisse, Unterlagen, Flächen, mögliche Belastungen und der realistische Immobilienwert geklärt sein, bevor die Immobilie am Markt angeboten wird.
Sie haben eine Immobilie geerbt und überlegen, diese zu verkaufen?
Ich unterstütze Sie von der ersten Prüfung der Unterlagen über die Immobilienbewertung bis zur vollständigen Vermarktung und Begleitung des Verkaufs.
Vereinbaren Sie gerne ein persönliches Gespräch 0172/ 5 621 628 oder 05527/ 991 95 16 oder nutzen Sie mein Kontaktformular