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Immobilie erben bzw. vererben

Immobilieninvestment birgt Risiken, die beachtet werden müssen, Beitrag vom 08.08.2018

Da die Zinsen immer noch sehr niedrig sind und auf Tagesgeldkonten geparktes Geld wenig bringt, drängen immer mehr Anleger auf die Immobilienmärkte. In den Immobilienportalen häufen sich derzeit Angebote für Kapitalanleger – allerdings nicht ohne Risiko wie sich immer wieder zeigt. Zum Investment gehören alle Kosten, die mit dem Kauf und der Aufwertung der Immobilie einhergehen. Dazu gehören natürlich auch sämtliche Kaufnebenkosten wie Makler, Notar, Steuern, Behörden und Ämter. Das mag banal klingen und eigentlich sollte diese Kalkulation selbstverständlich sein, doch viele Renditerechnungen in Angeboten klammern Nebenkosten der Einfachheit halber aus. Die Genauigkeit ist aber auch noch aus einem anderen Grund wichtig: Denn die Kosten des Objekts können steuerlich abgeschrieben werden. Fehlen einzelne Positionen, steigt auch die Steuerlast. Der Investor wird für Ungenauigkeit gleich doppelt bestraft.

Bei Umbauten immer an die Wohngebäudeversicherung denken, Beitrag vom 24.04.2018

Im Frühjahr wird im eigenen Heim wieder gerne gewerkelt. Wenn durch Renovierungen oder Modernisierungen das Risiko steigt oder sich der Wert der versicherten Immobilie erhöht, sollte die Wohngebäudeversicherung informiert und angepasst werden. Sonst könnte es am Ende böse Überraschungen geben. Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden direkt an einem Gebäude auf, etwa als Folge von Brand, Sturm oder Rohrbruch. Werden größere Handwerksarbeiten durchgeführt, sollte der Kunde diese möglichen Folgen im Blick haben.


Immobilie erben bzw. vererben, Beitrag vom 27.03.2018

Ist man Eigentümer von Immobilien, sollte auf jeden Fall ein professionelles Testament vorhanden sein. Das, vom Notar, gestaltete Testament hilft, Streit unter den Erben zu vermeiden, und bietet weitere Vorteile:

1. Die gesetzliche Erbfolge entspricht oft nicht den Wünschen der Beteiligten. Bei unverheirateten Paaren besteht kein gesetzliches Erbrecht des überlebenden Partners. Erwirbt ein unverheiratetes, kinderloses Paar eine Eigentumswohnung je zur Hälfte, geht der Anteil des Verstorbenen auf die Eltern und/oder Geschwister des Verstorbenen über. Auch bei verheirateten, kinderlosen Paaren ist der überlebende Ehepartner grundsätzlich nicht Alleinerbe. Ein Viertel des Nachlasses verteilt sich hier u.a. auf die Eltern/Geschwister des Verstorbenen. Durch die Errichtung eines Testaments kann das verhindert werden.

2. Vorsicht ist geboten, wenn Minderjährige zu den Erben zählen. Verstirbt der Vater, steht der Ehefrau zwar das alleinige Sorgerecht für die gemeinsamen Kinder zu. Erben die Kinder nach ihrem Vater, weil der Vater kein Testament errichtet hat, ist das Sorgerecht der Mutter jedoch eingeschränkt: die Veräußerung der im Nachlass befindlichen Immobilien erfordert eine Genehmigung des Familiengerichts. Ob das Gericht die Genehmigung erteilt, ist ebenso ungewiss wie die Dauer des gerichtlichen Verfahrens. Dies kann die Veräußerung der Immobilie erschweren und unnötig in die Länge ziehen.

3. In vielen Fällen erweist sich das sog. Berliner Testament als kluge Lösung. Danach wird der Überlebende Alleinerbe und die Kinder erben erst nach dessen Tod. Sollen minderjährige Kinder Erben werden, kann die Anordnung einer Testamentsvollstreckung helfen, um gerichtliche Genehmigungserfordernisse zu vermeiden.

4. Nach dem Tod des Eigentümers ist das Grundbuch zu berichtigen. Erforderlich ist dazu die Vorlage eines Erbscheins oder einer notariellen Verfügung von Todes wegen. Ein privat-schriftliches Testament genügt nicht. Das notarielle Testament ist fast immer die günstigste und beste Variante.


Datenschutzverordnung, Beitrag vom 16.03.2018

Am 25.05.2018 wird die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) der EU rechtswirksam

Die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten ist gemäß § 4 Abs. 1 BDSG nur zulässig, wenn eine Rechtsvorschrift dies zulässt oder eine Einwilligung der betroffenen Person vorliegt. Außerdem dürfen die Daten gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 1 BDSG erhoben werden, wenn und soweit dies für die Begründung und Abwicklung eines Vertrages erforderlich ist.

Beim Verkauf einer Immobilie ist die Feststellung der Identität des Verkäufers und des Kaufinteressenten durch das Geldwäschegesetz vorgeschrieben. Nach § 8 GWG darf der Makler auch den Ausweis des Kunden kopieren.

Soweit es um darüber hinausgehende Daten geht, die der Kaufinteressent dem Makler mitteilt, ist die Erhebung durch § 28 Abs. 1 Nr. 1 BDSG gedeckt, weil diese Daten zur Durchführung des Maklervertrages erforderlich sind.

Allerdings muss der Makler bei Erhebung der Daten von dem Kaufinteressenten den Grundsatz der Datensparsamkeit beachten. Von dem Kaufinteressenten dürfen nur diejenigen Daten verlangt werden, die in dem jeweiligen Stadium des Prozesses erforderlich sind.

Um dem Kunden das Exposé zu übersenden dürfen lediglich Name (Identität) und Kontaktdaten (Postanschrift, E-Mail-Adresse, Fax-Nr.) erfragt werden.

Ein Finanzierungsnachweis darf vor dem Besichtigungstermin nur verlangt werden, wenn dadurch Personen ferngehalten werden sollen, die nicht ernsthaft an einem Erwerb interessiert sind. Erst wenn der Kunde nach dem Besichtigungstermin ein konkretes Interesse für das Objekt erklärt, dürfen genauere Daten über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse eingeholt werden.

Löschung der Daten

Ist der Maklervertrag beendet, weil der Kaufinteressent das Objekt gekauft oder den Kauf abgelehnt hat, müssen dessen Daten nach dem BDSG gelöscht werden. Nach dem GwG sind die Daten über die Identität des Kaufinteressenten und des Verkäufers allerdings 5 Jahre aufzubewahren. Aus steuer- und handelsrechtlichen Gründen sind diese Daten 10 Jahre aufzubewahren.


Mietrecht, Beitrag vom 28.02.2018

„Ich habe eine Immobilie zu vermieten.“ Klingt super, ist es auch. Noch besser, wenn man sich mit den Rechten und Pflichten eines Vermieters auskennt.

Wer vermieten möchte, lernt die verschiedensten Menschen kennen. Da wäre der Musikfan mit der riesigen Plattensammlung. Oder der Student, der gerne viele Leute einlädt. Natürlich auch Familien mit Kindern, die sich ein Haustier wünschen. Oder Senioren mit ihrem treuen Begleiter auf vier Pfoten. Worauf man sich als Vermieter einlässt, bleibt einem selbst überlassen. Doch über einige Rechte und Pflichten sollte man im Vorfeld Bescheid wissen. Wir haben die Top-Five auf jeder Seite einmal zusammen gefasst:

Die Pflichten beim Vermieten:

  1. Vermieten heißt natürlich in erster Linie: Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Daher  wird im Mietvertrag ein Termin festgesetzt. Ab diesem Zeitpunkt muss der Vermieter seinem neuen Mieter den Schlüssel aushändigen. Der Mieter erhält somit auch das Hausrecht.
  2. Der Vermieter ist verpflichtet, Schäden bis zum Einzug zu beseitigen. Kleine Reparaturen müssen nicht zwingend dazu gehören. Zum Termin muss das Objekt in dem Zustand sein, den es beim Vertragsabschluss hatte. Kleinreparaturen können im Vertrag festgehalten werden und sind dann eher ein Entgegenkommen des Vermieters.
  3. Den 1. Oktober und den 30. April sollten sich Vermieter im Kalender rot anstreichen. Denn während dieses Zeitraums muss der Vermieter die Funktion der Heizung sicherstellen. 20 Grad beträgt der Richtwert, schließlich sollen sich die Mieter auch wohlfühlen.
  4. Zusammen ist man weniger allein. Deshalb ist es Ehepartnern, Kindern und eingetragenen Partnern erlaubt, ebenfalls das Objekt zu bewohnen. Allerdings darf hier keine Überbelegung stattfinden. Wie viele Menschen die Füße unter den Tisch stellen dürfen, ist im Mietvertrag geregelt.
  5. Für ein Jahr ins Ausland? Der Vermieter hat die Pflicht, seinem Mieter die Untervermietung zu genehmigen. Der Name des neuen Bewohners muss jedoch an den Vermieter weiter gegeben.

Die Rechte beim Vermieten:

  1. Die gesetzlichen Vorgaben für eine Erhöhung der Miete sind eng. Trotzdem kann ein Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings müssen genaue Gründe dafür angegeben werden.
  2. Der Vermieter hat das Recht, die Betriebskosten umzulegen – ausgenommen sind Verwaltungskosten. Die gesetzlichen Vorgaben müssen natürlich eingehalten werden. Auch ist der Vermieter verpflichtet, den einzelnen Parteien eine Abrechnung über die Kosten vorzulegen.
  3. Soll das Objekt anders genutzt werden, kann der Vermieter den Missbrauch untersagen. Darunter fällt z.B. eine gewerbliche Nutzung mit evtl. Lärmbelästigung.
  4. Betreten verboten? Ist eine Besichtigung mit dem Mieter abgesprochen, darf der Vermieter die Räumlichkeiten betreten. Das trifft bspw. bei Schäden zu oder wenn das Objekt verkauft werden soll.
  5. Das Thema Kündigung ist nicht ganz einfach.  Denn eine ordentliche Kündigung ist an Fristen und Formen gebunden. Einen Mietvertrag darf man z.B. bei Eigenbedarf kündigen. Natürlich nur unter der Einhaltung der Vorschriften. Ist die Zahlung im Verzug, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung.


Mieterrechte, Beitrag vom 12.12.2017

BGH Stärkt Mieterrechte bei Verkauf.

Sind Mieter beim Verkauf ihrer Wohnung übergangen worden, können sie Schadensersatz verlangen. Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Rechte von Mietern, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wurde. Mieter haben bei der Veräußerung ihrer Wohnung grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Unklar war bisher aber ihr Anspruch auf Schadensersatz. Das kann für den Vermieter teuer werden!


Energieeffizienzklassen

Heizungsanlagen, die 15 Jahre und älter sind, erhalten ab 1. Januar 2016 ein Label zur Kennzeichnung der Energieeffizienz. Bereits seit dem 26. September 2015 müssen neue Heizgeräte für Zentralheizungen, die ab diesem Datum in den Handel gebracht wurden, mit Energieeffizienzklassen von A++ bis G versehen sein. Heizungen in Wohnungen und Häusern erhalten von Heizungsbauern, Schornsteinfegern und Energieberatern ein entsprechendes Label, ab 2017 ist die Kennzeichnung verpflicht




Kreditbremse gegen ImmobilienpreisblaseBereits 2016 wurde zum Teil die Darlehensvergabe für ältere Kreditnehmer verschärft. Grund dafür war die Umsetzung der EU-Richtlinien zu Wohnimmobilien. Im neuen Jahr müssen Kreditnehmer mit weiteren Änderungen rechnen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll Instrumente bekommen, um die Kreditvergabe der Banken an Immobilienkäufer einzuschränken. Das Gesetz tritt voraussichtlich bis zum Sommer 2017 in Kraft. Es sieht beispielsweise im Fall einer Warnung vor einer Immobilienblase durch die Bundesbank Kreditobergrenzen im Verhältnis zum Einkommen und zu Mindesttilgungshöhen vor.


Schutz vor Einbruch, Staatliche Förderung Wer Wohneigentum erwirbt oder besitzt, kann staatlich geförderte Maßnahmen zum Schutz vor Einbruch in Anspruch nehmen. Der Bund hat die Fördergelder für 2017 um 50 Millionen Euro aufgestockt. Die Förderbank KfW finanziert mit begünstigten Darlehen oder Zuschüssen den Einbau von einbruchhemmenden Haus- und Wohnungstüren sowie von Fenstern. Auch die Ausstattung mit einer Alarmanlage oder Videokameras und einer sicherheitserhöhenden Beleuchtung wird bezuschusst. 

 

 

 
 
 
 
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